ในการว่าจ้างผู้รับจ้างก่อสร้างโครงการใดๆ ก็ตาม ผู้ว่าจ้างย่อมจะต้องกำหนดเงื่อนไขของผลลัพธ์ที่ต้องการ ทั้งในด้านระยะเวลาการก่อสร้าง (Time) ราคา (Cost) คุณภาพ (Quality) และขอบเขต (Scope) ไว้ในสัญญาจ้างก่อสร้าง ซึ่งมีแบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) เป็นเอกสารแนบสัญญา ที่กำหนดเงื่อนไขทางด้านเทคนิค

ปัญหาอยู่ที่ว่า ผู้ว่าจ้างจะสบายใจได้อย่างไรว่า ผลลัพธ์ที่ผู้ว่าจ้างจะส่งมอบให้นั้น เป็นไปตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ เพราะเหตุว่า

ในการดำเนินธุรกิจใดๆ ก็ตาม ย่อมเป็นที่ทราบกันดีว่า ผลประโยชน์หลักที่แต่ละฝ่ายต้องการ ก็คือ ผลกำไรสูงสุดจากการลงทุน ซึ่งมาจากรายได้สูงสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ หักด้วย ค่าใช้จ่ายต่ำสุดเท่าที่จะเป็นไปได้

การรับจ้างก่อสร้างก็เช่นกัน ผู้รับจ้างก่อสร้างย่อมมีความต้องการให้รายได้ค่าก่อสร้างของตนมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ (จึงเป็นเหตุที่ผู้ว่าจ้างจัดประมูลหรือประกวดราคา) และต้องการให้ค่าใช้จ่ายของตนต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

ซึ่งความต้องการประการสุดท้ายนี้เอง จึงเป็นที่มาของวิธีการประหยัดค่าใช้จ่าย 2 วิธี ได้แก่

1. ประหยัดค่าใช้จ่ายโดยถูกต้อง เช่น ใช้เหล็กเส้นให้เหลือเศษน้อยที่สุด หรือเข้าแบบหล่อคอนกรีตให้ได้ระยะพอดี เพื่อควบคุมการใช้ปริมาณคอนกรีตให้น้อยที่สุด หรือควบคุมปริมาณการใช้น้ำยาทาแบบให้น้อยที่สุด โดยทาให้มีความบางพอเหมาะ
2. ประหยัดค่าใช้จ่ายโดยไม่ถูกต้อง เช่น ใช้วัสดุ/อุปกรณ์ที่มีคุณภาพต่ำกว่าที่ผู้ออกแบบกำหนดไว้ (Material) ใช้แรงงานที่ขาดความชำนาญ (Man) ใช้เครื่องจักรที่ด้อยประสิทธิภาพ (Machine) เร่งรัดงานก่อสร้างผิดหลักวิชาการ (Method)

อย่างไรก็ดี แม้ว่าการประหยัดค่าใช้จ่ายในข้อที่ 1 จะมีแนวคิดที่ถูกต้องก็ตาม แต่หากไม่ได้รับการควบคุมที่ดี ก็อาจสุ่มเสี่ยงที่จะทำให้งานก่อสร้างไม่เป็นไปตามหลักวิชาการหรือข้อกำหนดของการออกแบบ เช่น หน้าตัดของชิ้นงานเล็กกว่าที่กำหนดไว้ หรือชิ้นงานติดแบบหล่อจากการใช้น้ำยาทาแบบน้อยเกินไป จนทำให้ต้องมีการซ่อมแซมผิวตามมา ส่งผลให้ความทนทานถูกบั่นทอนลงไป

ส่วนการประหยัดค่าใช้จ่ายในข้อที่ 2 นั้น อาจเกิดขึ้นได้กับผู้รับจ้างก่อสร้างบางราย หากไม่ได้มีการควบคุมแล้ว ย่อมสร้างความเสียหายต่อเป้าหมายของโครงการ ได้แก่ Time, Cost, Quality และ Scope ดังที่ได้กล่าวแล้ว

ผู้บริหารการก่อสร้างหรือที่ปรึกษางานก่อสร้างจึงเข้ามามีบทบาท เพื่อควบคุมมิให้เกิดปัญหาทั้ง 2 ข้อข้างต้น หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า ผู้บริหารการก่อสร้างทำหน้าที่รักษาผลประโยชน์ให้เจ้าของโครงการนั่นเอง

หลายท่านอาจคิดว่า หากผลงานที่ผู้รับจ้างก่อสร้างส่งมอบให้ไม่ได้มาตรฐานหรือขาดคุณภาพ ผู้รับจ้างก็จะต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมแก้ไขให้ถูกต้อง แต่ในความเป็นจริงแล้ว มีสิ่งที่ควรทำความเข้าใจ 2 ข้อ ดังต่อไปนี้

• การซ่อมแซมงานให้ได้คุณภาพ มีหลายปัจจัยหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ทักษะของแรงงาน วัสดุที่ใช้ การเตรียมผิวเดิม วิธีการที่ใช้ ตำแหน่งของชิ้นส่วนที่เกิดปัญหา  ดังนั้น จึงเห็นได้ว่า แม้ในขั้นตอนการซ่อมแซม ก็ควรมีการควบคุมให้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามหลักวิชาการ มิเช่นนั้น ปัญหาจะยังคงแฝงอยู่ และจะไปปรากฏผลในระหว่างการใช้งาน ดังที่กล่าวถึงในข้อถัดไป

ชิ้นงานที่เกิดความเสียหาย จำเป็นจะต้องควบคุมการซ่อมแซมให้ถูกต้องตามหลักวิชาการ

• งานก่อสร้างที่ปิดไปแล้ว ไม่สามารถทำการตรวจสอบในขณะส่งมอบงานได้ ดังนั้น หากงานที่ถูกปิดไปแล้ว มีการก่อสร้างที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการ ก็จะเกิดปัญหาต่างๆ ตามมาในระหว่างการใช้งาน โดยเฉพาะหลังจากหมดการรับประกันผลงานไปแล้ว เช่น
  • ดินเกิดการทรุดตัว จากเหตุต่างๆ เป็นต้นว่า การบดอัดที่ไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้กำจัดวัสดุประเภทอินทรีย์ออกไป ทำให้ในเวลาต่อมา เมื่อวัสดุดังกล่าวสลายตัว จึงเกิดโพรงขึ้น นำมาสู่การทรุดตัวของดินตามมา
  • เกิดรอยร้าวตามจุดต่างๆ ของอาคาร จากสาเหตุต่างๆ เช่น การวางเหล็กเสริมผิดตำแหน่ง การใช้เหล็กเสริมที่ไม่ได้มาตรฐาน ทำให้อาคารรับน้ำหนักไม่ได้ตามที่ออกแบบไว้ จึงแสดงผลโดยเกิดรอยร้าวให้เห็น
  • คอนกรีตเกิดการแตกร้าว (Broken) จากสาเหตุต่างๆ เช่น จากการวางตำแหน่งของเหล็กเสริม ไม่มีระยะหุ้มที่เพียงพอ (Covering) ทำให้อากาศซึมเข้าไปสัมผัสเหล็กเสริมได้ง่าย นำไปสู่การเกิดสนิมดันคอนกรีตจนเกิดการแตกร้าวตามมา

ความเสียหายจากระยะหุ้มคอนกรีตที่ไม่เพียงพอ

• • อายุการใช้งานลดลง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ อาคารเกิดการเสื่อมสภาพเร็วกว่าปกติ ทำให้เจ้าของโครงการต้องเสียค่าบำรุงรักษาอาคารสูง
  • เกิดการพังทลายหรืออัตราส่วนความปลอดภัยลดลง ซึ่งประเด็นนี้ มักปรากฏให้เห็นเป็นข่าวอยู่เสมอ

ความเสียหายที่ปรากฏในภายหลังนั้น มักทำการแก้ไขได้ยาก หรืออาจต้องใช้ค่าใช้จ่ายสูงในการแก้ไข เปรียบเสมือนร่างกายของคนเรา หากเกิดปัญหาที่อวัยวะที่อยู่ภายในแล้ว การแก้ไขมักจะเสียค่าใช้จ่ายสูง และอาจมีปัญหาเรื้อรังตามมาอีกด้วย  

โดยสรุป ผลกระทบทางตรงจากงานก่อสร้างที่ขาดการควบคุมคุณภาพ ย่อมมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาต่างๆ ข้างต้น ในขณะที่เจ้าของโครงการต้องชำระค่าจ้างก่อสร้างตามปกติ นอกจากนี้ ยังมีผลกระทบทางอ้อมทำให้ต้นทุนการขายและการตลาดสูงขึ้นอีกด้วย

เพราะเหตุว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่อขายหรือให้เช่าก็ตาม เจ้าของโครงการย่อมมิได้เป็นผู้ใช้งานเอง หากแต่ผู้ใช้งานจริงคือลูกค้าของโครงการ ดังนั้น หากสินค้าที่ส่งมอบขาดคุณภาพและสร้างภาระให้แก่ผู้ใช้แล้ว ย่อมบั่นทอนชื่อเสียงของเจ้าของโครงการ นำไปสู่ต้นทุนการขายและการตลาดที่สูงขึ้นเรื่อยๆ

ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1