ใบรับรองการก่อสร้างอาคารคืออะไร
10 AUG 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รัฐได้บัญญัติข้อกฎหมาย ให้อาคารตามประเภทที่กำหนดไว้ หลังจากดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร หรือที่เรียกกันว่า “ใบ อ. 6” (หากก่อสร้างในนิคมอุตสาหกรรม จะเรียกกันว่า "ใบ กนอ. 02/6") เสียก่อน จึงจะสามารถใช้งานได้

ส่วนใหญ่อาคารที่ถูกกำหนดให้ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง จะเป็นอาคารที่มีผู้คนอยู่อาศัยหรือทำงานจำนวนมาก จึงต้องได้รับการตรวจสอบจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า มีการสร้างถูกต้องตามที่ได้รับใบอนุญาต (กรณีขอตามมาตรา 21) หรือที่ได้ใบรับแจ้ง (กรณีขอตามมาตรา 39 ทวิ) หรือไม่

ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร

วิธีตรวจสอบว่า อาคารที่สร้างขึ้น เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้างหรือไม่ มีขั้นตอนง่ายๆ คือ ดูในใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งว่า ระบุ “ประโยชน์ใช้สอย” ของอาคาร เพื่อใช้เป็นอะไร หลังจากนั้น จึงมาตรวจดูในข้อกฎหมายว่า การใช้ประโยชน์ดังกล่าวอยู่ภายใต้ประเภทที่กฎหมายควบคุมไว้หรือไม่ หากอยู่ ก็แสดงว่า ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างนั่นเอง

โดยปัจจุบัน ประเภทของอาคารที่กำหนดให้ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง สรุปได้ ดังนี้

  • อาคารสำหรับใช้เป็นคลังสินค้า โรงแรม อาคารชุด หรือสถานพยาบาล
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่ง มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอประชุม มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการ มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการอุตสาหกรรม
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการการศึกษา
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอพัก ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เก็บวัตถุอันตราย

หมายเหตุ :

  • ประเภทของอาคารข้างต้น รวบรวมมาจาก พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32(1) และกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ซึ่งขยายความในมาตรา 32(2) ของ พ.ร.บ. ควบคุมอาคารข้างต้น
  • อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกัน สำหรับแต่ละครอบครัว (จากนิยามนี้ จะเห็นได้ว่า หอพักไม่เข้าข่ายเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม)
  • อาคารขนาดใหญ่ หมายถึง อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15.00 เมตร ขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

กรณีดำเนินการก่อสร้างอาคารที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้างนั้น ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะต้องระวังปัญหาการก่อสร้างผิดจากเงื่อนไขที่ได้ขออนุญาตไว้ โดยเฉพาะการผิดเงื่อนไขที่ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสูง หรือใช้ระยะเวลานานในการแก้ไข เช่น ระยะร่นของอาคารห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ มิเช่นนั้น นอกจากโครงการจะต้องล่าช้าจากแผนงานที่วางไว้แล้ว อาจทำให้เกิดปัญหางบประมาณบานปลายตามมาอีกด้วย 

นอกจากนี้ พึงเข้าใจว่าข้อกฎหมายต่างๆ อาจมีการแก้ไขในอนาคต เพื่อให้เหมาะสมกับยุคสมัย ดังนั้น ประเภทของอาคารที่กำหนดให้ต้องขอใบรับรองข้างต้น และนิยามที่ระบุไว้ในหมายเหตุ จึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต การนำไปใช้จึงควรระมัดระวังข้อนี้ไว้ด้วย เพราะหากถามรายการอาคารที่ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง ตอนปี พ.ศ. 2530 จำนวนอาคารที่ควบคุมจะแตกต่างไปจากนี้ เพราะช่วงนั้น กฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2527) กำลังบังคับใช้ แต่ต่อมาถูกยกเลิกด้วยกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันนี้ ดังนั้น สิ่งที่ท่านผู้อ่านควรเรียนรู้ จึงควรเป็นหลักการมากกว่ารายละเอียด


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1