สาระสำคัญที่ควรรู้ในการขออนุญาตก่อสร้าง
10 AUG 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องเกี่ยวพันกับการขออนุญาตต่อหน่วยงานราชการในหลายขั้นตอน แตกต่างกันไปตามข้อกฎหมายที่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง หนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตที่อาจมีผลกระทบต่อระยะเวลาและงบประมาณของโครงการอย่างมีนัยสำคัญ คือ การขออนุญาตก่อสร้าง 

สาระสำคัญที่ควรทราบ เกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้าง มี 2 ประการหลัก ได้แก่ ทางเลือกในการขออนุญาต และความสำคัญของประโยชน์ใช้สอยที่ระบุไว้ในใบอนุญาต ดังนี้

1.  ทางเลือกในการขออนุญาตก่อสร้าง

ในการขออนุญาตก่อสร้างนั้น รัฐได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถเลือกวิธีการขออนุญาตได้ 2 วิธีหลัก แบ่งตามความรีบด่วน ได้แก่ การขออนุญาตแบบปกติ (ตามมาตรา 21) และการขออนุญาตแบบพิเศษ (ตามมาตรา 39 ทวิ) ดังที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

โดยทั้ง 2 วิธี มีข้อแตกต่างกัน ดังนี้

-   การขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 21 (หรือที่บางท่านเลือกที่จะเรียกว่า ตามมาตรา 25)

        เป็นการยื่นขออนุญาตตามแบบ ข.1 โดยทำการจัดเตรียมเอกสารประกอบการขออนุญาตตามที่กำหนดไว้ในแบบ ข.1 (ใบอนุญาตที่ได้ จะเป็นแบบ อ.1) วิธีนี้ต้องได้รับใบอนุญาตก่อนจึงจะสามารถเริ่มงานก่อสร้างได้   

 

หมายเหตุ : ตามภาพระบุข้อความว่า อาคารประเภทควบคุมการใช้ ตามมาตรา 32 หมายถึง อาคารที่ทำการขออนุญาตตามตัวอย่างนี้ เข้าข่ายเป็นอาคารที่ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างตามมาตรา 32 หลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จด้วย

-   การขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ

        การขออนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ นี้ มีข้อแตกต่างจากวิธีแรก ที่ควรทราบ 3 ประเด็น ได้แก่

 

 ใบรับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ

  • สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้ทันที หลังจากได้ใบรับแจ้งการยื่นขออนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ จากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น (ใบรับแจ้ง เปรียบเสมือนใบอนุญาตก่อสร้าง หากแต่เป็นเพียงการอนุญาตให้ทำไปก่อน) ทั้งนี้ การตรวจสอบแบบที่ยื่นขอ ยังคงดำเนินไปตามขั้นตอนปกติ
  • หากภายหลังปรากฏว่า แบบที่ยื่นขออนุญาตไปนั้นไม่ถูกต้อง และจำเป็นต้องมีการแก้ไข เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก็จะออกหนังสือแจ้งให้ผู้ประกอบการทราบ ซึ่งผู้ประกอบการอาจมีความจำเป็นต้องทุบหรือรื้อสิ่งก่อสร้างที่ดำเนินการไปแล้ว เพื่อแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้น วิธีนี้จึงอาจส่งผลต่องบประมาณที่บานปลาย และกระทบต่อแผนงานการก่อสร้างของโครงการ หรือมีความเสี่ยงถึงขั้นที่อาจถูกระงับการก่อสร้างก็เป็นได้
  • สถาปนิกและวิศวกรที่ทำการออกแบบและ/หรือคำนวณ จะต้องมีใบอนุญาตในระดับชั้นตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนการออกแบบสูงกว่าวิธีแรก

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าการขออนุญาตจะเป็นแบบปกติหรือแบบพิเศษ หากโครงการที่ขออนุญาตนั้นเข้าข่ายต้องยื่นรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม งานก่อสร้างก็มิอาจเริ่มได้ หากยังไม่ได้รับความเห็นชอบจาก สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535

2.  ความสำคัญของประโยชน์ใช้สอยที่ระบุไว้ในใบอนุญาต

        ในการขออนุญาต ไม่ว่าจะใช้วิธีใดข้างต้น จะมีการระบุ “ประโยชน์ใช้สอยไว้ในใบอนุญาต (กรณีขออนุญาตตามมาตรา 21) หรือใบรับแจ้ง (กรณีขออนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ) ซึ่งระบุว่า สิ่งก่อสร้างนี้ จะใช้เพื่อทำประโยชน์อะไร เช่น เพื่อใช้เป็นหอพัก เพื่อใช้เป็นอาคารชุด ฯลฯ

        ประเด็นที่สำคัญ ก็คือ นอกจากการใช้ประโยชน์จริง โดยปกติจะต้องสอดคล้องกับที่ขออนุญาตไว้แล้ว ประโยชน์ใช้สอยตัวนี้ ยังเป็นตัวบ่งชี้ว่า เราจะต้องไปเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายใดๆ อีกบ้าง เช่น หากระบุไว้ว่า ใช้เพื่อเป็นอาคารชุด หลังจากสร้างเสร็จ ก็ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างด้วย เพราะอาคารชุด เข้าข่ายเป็นอาคารควบคุมการใช้งานตามกฎหมาย หรือหากระบุว่า ใช้เพื่อเป็นโรงแรม ก่อนเปิดใช้บริการ ก็ต้องไปยื่นขอใบอนุญาตโรงแรม ตามกฎหมายโรงแรมด้วย   

โดยสรุปแล้ว การเลือกวิธีขออนุญาตก่อสร้างดังที่กล่าวข้างต้น จะเลือกใช้วิธีใด โดยทั่วไปย่อมขึ้นอยู่กับ “ข้อจำกัด” ของโครงการ เช่น กว่าอาคารชุดที่พัฒนาขึ้น จะได้รับความเห็นชอบ EIA ก็ใช้เวลาเกินแผนงานไปพอสมควร หากโครงการเริ่มก่อสร้างช้ากว่านี้ ก็อาจส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้า ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา กรณีเช่นนี้ ก็อาจเลือกใช้วิธี 39 ทวิ  นอกจากนี้ การระบุประโยชน์ใช้สอย ก็ควรทำความเข้าใจประเด็นดังที่กล่าวข้างต้นให้ดี เพราะการป้องกันปัญหาย่อมดีกว่าการแก้ไข เมื่อเกิดปัญหาขึ้นนั่นเอง


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1