ข้อควรรู้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียม
22 MAR 2018

ผู้เขียน: แมคเคลเลอร์

การบริหารโครงการ กรณีพัฒนาอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนั้น หากเข้าใจธรรมชาติและเงื่อนไขของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะทำให้สามารถวางแผนและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประเด็นสำคัญที่ควรทราบ มีดังต่อไปนี้  

1.   ต้องใช้เงินลงทุนสูง: โดยทั่วไป การแบ่งโครงสร้างรายได้จากการขาย จะแบ่งเป็นสัดส่วนของราคาขาย ได้แก่ เงินจอง+เงินทำสัญญา = 5% เงินผ่อนดาวน์ = 15% และเงินโอน 80% โดยเงินโอนประมาณ 80% จะได้รับก็ต่อเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเท่านั้น ดังนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงต้องทำการกู้เงินจากธนาคาร (Pre-Finance) 

2.   หาที่ดินที่เอื้อต่อการก่อสร้างคอนโด ไม่ง่ายนัก: เนื่องจากที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้นั้น ส่วนใหญ่จะต้องผ่านหลัก Feasibility Studies 3 ประการ คือ

  • ทางด้านการตลาด: จะต้องมีทำเลที่จูงใจกลุ่มเป้าหมาย เช่น ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  • ทางด้านเทคนิค: เช่น เงื่อนไขด้านที่ตั้งต้องเป็นไปตามกฎหมายผังเมือง และหากเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูง ก็ต้องมีรูปแบบของ    โครงการ เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้นว่า ที่ดินต้องติดถนนที่มีเขตทาง อย่างน้อย 10 เมตร (กรณีอาคารมีพื้นที่รวมไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร)
  • ทางด้านการเงิน: ต้องมีผลตอบแทนที่เป็นไปตามนโยบายของบริษัท ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงมักมองหาที่ดินที่มี FAR (Floor Area Ratio) สูง

จากที่ดินที่มีจำนวนจำกัดข้างต้น จึงทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ นิยมศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการขั้นต้นเท่านั้น เพราะเหตุว่า หากใช้ระยะเวลาการตัดสินใจนานเกินไป ที่ดินเป้าหมายก็อาจถูกช่วงชิงไป

3.   ที่ดินมีราคาสูง: จากที่ดินที่หาได้ไม่ง่ายนักในข้อ 2 ประกอบกับที่ดินที่มีลักษณะข้างต้น มักตั้งอยู่ในชุมชนที่เจริญแล้ว ทำให้ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้นั้น ส่วนใหญ่มีราคาสูง ตามหลักของ Demand - Supply ดังนั้น เพื่อให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าเป้าหมาย จึงต้องออกแบบโครงการให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด และเลือกใช้วัสดุ/อุปกรณ์บนหลักการของ Value Engineering เพื่อให้ต้นทุนมีความเหมาะสมที่สุด

4.   ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้: ตามสัดส่วนที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 แตกต่างจากบ้านและที่ดิน ที่ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ (ยกเว้นเข้าข่ายพิเศษตามที่กฏหมายกำหนด)

5.   มีความเสี่ยงจาก EIA: หากโครงการเข้าข่ายต้องยื่นรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จะทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นใน 3 กรณี คือ

  • ความเสี่ยงด้านระยะเวลาที่จะไม่เป็นไปตามแผนงาน: เนื่องจากกฎหมายกำหนดเงื่อนไขไว้ว่า หากรายงาน EIA ยังไม่ได้รับความเห็นชอบจาก สผ. (สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) โครงการก็ไม่สามารถก่อสร้างได้ (มาตรา 49 แห่งพ.ร.บ. การส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2535) ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเป็นการขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 25 หรือ 39 ทวิ ก็ตาม  นอกจากนี้ การพิจารณารายงานของ สผ. จะมีขั้นตอนและระเบียบการพิจารณา ซึ่งใช้ระยะเวลาพอสมควร 
  • ความเสี่ยงด้านผลตอบแทนของโครงการที่ลดลง: หากผลการพิจารณาของ สผ. มีความเห็นในทางที่ต้องเพิ่มต้นทุน เช่น เพิ่มพื้นที่สีเขียว หรือในทางที่ต้องลดส่วนของรายได้ เช่น ลดขนาดอาคาร
  • ความเสี่ยงที่โครงการจะไม่ผ่านความเห็นชอบ: หาก สผ. พิจารณาแล้วว่า โครงการมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสูง

ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรว่าจ้างที่ปรึกษาการจัดทำรายงาน EIA ที่มีประสบการณ์ด้านคอนโดมิเนียมสูง เนื่องจาก ที่ปรึกษาดังกล่าว รับฟังความเห็นของ สผ. อยู่เป็นประจำ จึงสามารถให้คำแนะนำเบื้องต้นได้ทันทีที่เห็นแบบ และหาก สผ. มีความเห็นให้ทำการแก้ไข ก็จะทราบแนวทางในการแก้ไขที่ถูกต้อง จึงทำให้ประหยัดเวลาในการขอ EIA   

หมายเหตุ: คอนโดมิเนียมเข้าข่ายอาคารอยู่อาศัยรวม ตามกฎหมายควบคุมอาคาร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543) หากมีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป เข้าข่ายต้องยื่น EIA ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

6.   ผู้ออกแบบควรมีความรู้และประสบการณ์สูง: จากเป้าหมายในการออกแบบ ให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด และเลือกใช้วัสดุ/อุปกรณ์ ที่ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างมีความเหมาะสม ดังที่กล่าวในข้อ 3 รวมถึงหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจาก EIA ในข้อ 5 จึงควรว่าจ้างผู้ออกแบบที่มีความเชี่ยวชาญในการออกแบบคอนโดมิเนียม (หมายเหตุ: ผู้ออกแบบที่เคยออกแบบโครงการที่ต้องยื่น EIA อยู่เป็นประจำ มักจะทราบแนวทางการออกแบบและแก้ไขเบื้องต้น ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขของ EIA) 

นอกจากนี้ การออกแบบด้านวิศวกรรม หากมีความชำนาญสูง ก็จะสามารถสร้างผลประโยชน์ให้แก่โครงการได้มาก เช่น ออกแบบเสาให้มีตำแหน่งและขนาดที่กินพื้นที่ขายน้อยที่สุด อีกทั้ง หากคอนโดมิเนียมที่ทำการพัฒนา เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ผู้ออกแบบงานวิศวกรรม จะต้องมีความชำนาญและทราบข้อกฎหมาย ในการออกแบบงานระบบพิเศษ ตามที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงอีกด้วย (กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535)

7.   ระยะร่นมีความเสี่ยงที่จะน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้: จากการออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากที่สุดนี้เอง จึงทำให้ระยะร่นอาจถูกออกแบบให้มากกว่าระยะขั้นต่ำ ที่ระบุไว้ในกฎหมายไม่มากนัก นำไปสู่ความเสี่ยงที่หลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ระยะร่นที่วัดได้จริงอาจจะน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ จนเกิดปัญหาในการออกใบรับรองการก่อสร้างตามมา โดยทั่วไป จะพบได้บ่อย หากเกิดกรณีดังต่อไปนี้

  • ขอบเขตของที่ดินที่นำไปออกแบบ ใช้วิธีทาบระยะและตำแหน่งจากโฉนดที่ดิน จึงเกิดความคลาดเคลื่อนของระยะจริง
  • ตัวอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีการฉาบหรือกรุวัสดุ จนกินระยะร่นที่ได้ออกแบบไว้อย่างมีนัยสำคัญ
  • มีสิ่งก่อสร้างรุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดิน ทำให้บดบังแนวเขตที่ดินที่ถูกต้อง จนเกิดข้อถกเถียงถึงระยะร่นที่วัดได้จริง นำไปสู่ปัญหาการออกใบรับรองอาคารตามมา รวมทั้งนำไปสู่ปัญหาการฟ้องร้อง เพื่อให้รื้อถอนสิ่งก่อสร้างที่ลุกล้ำดังกล่าว

ทั้งนี้ แนวทางในการป้องกันปัญหาข้างต้น ควรใช้หลายมาตรการประกอบกัน เช่น

  • ทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อนำขอบเขตของที่ดินที่ถูกต้อง ส่งให้ผู้ออกแบบเพื่อทำการออกแบบให้สอดคล้องกัน
  • ก่อนการก่อสร้าง ควรนำขอบเขตที่ดินที่ได้จากการรังวัดของผู้รับจ้างก่อสร้าง ตรวจเช็กกับขอบเขตของที่ดินจากแบบก่อสร้างด้วยว่า มีความสอดคล้องกันหรือไม่

8.   มีโอกาสสร้างผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียง: จากที่กล่าวไว้ในข้อ 3 ว่า ที่ดินที่นำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในชุมชนที่เจริญแล้ว ดังนั้น จึงรายล้อมไปด้วยสิ่งก่อสร้างของคนในชุมชน ซึ่งงานก่อสร้าง มักจะมีผลกระทบต่อชุมชน ดังต่อไปนี้

  • เสียงที่เกิดจากกิจกรรมการทำงาน โดยเฉพาะจากเครื่องจักรต่างๆ เช่น งานขุดดิน งานตอกหรือเจาะเสาเข็ม มักจะสร้างเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้านข้างเคียง ด้วยเหตุที่หน่วยงานก่อสร้างตั้งอยู่ใกล้หรือชิดกับชุมชนนั่นเอง
  • การทำงานฐานราก หากขาดระบบการค้ำยันดินที่ดีพอ อาจทำให้ดินสไลด์ตัว จนส่งผลให้โครงสร้างของเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียง ได้รับความเสียหาย
  • ฝุ่นผงต่างๆ ที่เกิดในระหว่างการทำงาน มีโอกาสฟุ้งกระจายจากแรงลม เนื่องด้วยความสูงของอาคาร
  • เศษวัสดุจากการทำงาน เช่น เศษคอนกรีต เศษเหล็ก ที่มีโอกาสตกจากที่สูง ไปสร้างความเสียหายให้แก่สิ่งก่อสร้างข้างเคียง

ดังนั้น ผู้บริหารการก่อสร้าง ควรกำหนดมาตรการ เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น เช่น ติดตั้งตาข่ายกันฝุ่น/แผงป้องกันวัสดุตกหล่น จัดทำที่ล้างล้อรถ ให้ผู้รับจ้างก่อสร้างทำ Condition Survey เพื่อสำรวจความเสียหายที่มีอยู่แต่เดิมของสิ่งก่อสร้างข้างเคียง การทำประกันภัย การควบคุมเวลาการทำงาน

นอกจากนี้ ในช่วงก่อนเริ่มงานก่อสร้าง ทีมงานที่มีส่วนร่วมในโครงการ ควรมีพฤติกรรมเชิงรุก คือ ประสานงานกับชุมชนข้างเคียง เพื่อเข้าไปทำความรู้จัก และชี้แจงถึงผลกระทบต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วยเหตุสุดวิสัย เพื่อให้เพื่อนบ้านทราบล่วงหน้า โดยยึดหลักเอาใจเขามาใส่ใจเราให้มากที่สุด

9.   ปัญหาการทำงานล่วงเวลา: ดังที่กล่าวในข้อ 8 แล้วว่า งานก่อสร้างคอนโดมิเนียม มีโอกาสสร้างผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียงได้หลายประการ และหากสิ่งก่อสร้างข้างเคียง คือ ที่พักอาศัย การทำงานในช่วงเวลาพลบค่ำหรือวันหยุด จึงเป็นการรบกวนช่วงเวลาพักผ่อนของเพื่อนบ้าน ซึ่งแนวทางในการป้องกันและแก้ไขปัญหา อาจใช้หลายมาตรการประกอบกัน เช่น ก่อนการเสนอราคาและระยะเวลาก่อสร้าง ควรให้ผู้รับจ้างก่อสร้างมาทำการสำรวจพื้นที่ เพื่อตรวจสอบข้อจำกัดที่มีอยู่ การปรับแผนงานเพื่อเพิ่มอัตรากำลังพลหรือสลับกิจกรรมการทำงาน ให้สอดคล้องกับข้อจำกัดหน้างาน 

อย่างไรก็ดี การขยายระยะเวลาก่อสร้างด้วยเหตุนี้ ก็ควรมีการพิจารณาอย่างเป็นธรรม ภายใต้ผลกระทบจากเหตุสุดวิสัย

10.   งานก่อสร้างมีโอกาสล่าช้าสูง หากบริหารจัดการไม่ดีพอ: ทั้งนี้ เนื่องจาก คอนโดมิเนียมเป็นสิ่งก่อสร้างในแนวดิ่ง ชั้นบนจะก่อสร้างได้ก็ต่อเมื่อได้สร้างชั้นล่างแล้ว ดังนั้น หากปล่อยให้เกิดความล่าช้าขึ้น ก็มีโอกาสสะสมไปเป็นลำดับ เช่น หากเกิดความล่าช้าในระหว่างงานโครงสร้างถึงชั้นที่ 1 ก็ไม่สามารถแบ่งทีมเพื่อไปก่อสร้างชั้นที่ 2,3,4…พร้อมกัน เพื่อดึงระยะเวลาที่ล่าช้ากลับมาในขณะนั้นได้ แตกต่างจากสิ่งก่อสร้างแนวราบ เช่น บ้านจัดสรร หากเกิดความล่าช้า อาจสามารถดึงระยะเวลาคืนได้ โดยการปรับแผน เพิ่มจำนวนแรงงานหรือเครื่องจักร เพื่อเปิดงานก่อสร้างในยูนิตอื่น ดังนั้น ในทางปฏิบัติ จึงควรกำหนดจุดตรวจสอบเฉพาะกาล (Milestone) ไว้เป็นระยะๆ เช่น ต้องก่อสร้างชั้นที่ 1 เสร็จภายในวันที่เท่าไร หากไม่เสร็จ ผู้รับจ้างก่อสร้างจะต้องถูกปรับเท่าไร ทั้งนี้ เพื่อคอยควบคุมให้วันส่งมอบอาคารเป็นไปตามสัญญา

11.   เปลี่ยนผู้รับจ้างก่อสร้างได้ยาก: ด้วยข้อจำกัดของขั้นตอนการก่อสร้าง ที่กล่าวไว้ในข้อ 10  หากงานก่อสร้างเกิดปัญหา การเปลี่ยนตัวผู้รับจ้างก่อสร้างแต่ละราย จึงทำได้ยาก ทั้งนี้ ด้วยระยะเวลาที่ตกลงไว้กับลูกค้าเป็นตัวบังคับ ด้วยการประเมินขอบเขตการทำงานที่เหลืออยู่ไม่ง่ายนัก ด้วย Switching Cost ที่สูง และด้วยการจัดหาผู้รับจ้างที่จะมาทำงานต่อยาก ดังนั้น ระบบการคัดเลือกผู้รับจ้างก่อสร้างที่มีศักยภาพตั้งแต่แรกจึงมีความสำคัญ นอกจากนี้ ในสัญญาจ้างก่อสร้าง ควรระบุเงื่อนไขไว้เพื่อแก้ไขและป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วย

12.   ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างอาคาร: เนื่องจาก คอนโดมิเนียมถือเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้งาน ตามกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ดังนั้น หลังจากทำการก่อสร้างแล้วเสร็จ ต้องได้รับการตรวจสอบจากพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนว่า มีการสร้างถูกต้องตามแบบที่ได้ขออนุญาตก่อสร้างไว้หรือไม่ (ส่วนใหญ่อาคารที่ถูกควบคุมการใช้ตามกฏหมาย จะเป็นอาคารที่มีผู้คนอาศัยหรือทำงานเป็นจำนวนมาก)  

13  มีความเสี่ยงที่จะส่งมอบโครงการไม่ได้ตามสัญญา: ประเด็นนี้ แยกออกได้เป็น 2 เรื่อง คือ ส่งมอบไม่ได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน และส่งมอบไม่ได้ตามแบบ มีรายละเอียด ดังนี้

13.1  ส่งมอบไม่ได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน:  นอกจากระยะเวลาของโครงการ อาจล่าช้าจากแผนงาน ด้วยสาเหตุในข้อ 5,9,10 แล้ว กระบวนการในการขอใบอนุญาตและใบสำคัญต่างๆ ตามกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอาคารชุด หลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อให้ทำการโอนห้องได้ ล้วนแล้วแต่มีหลายขั้นตอน เช่น  

  • ขอใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6) ตามข้อ 12 ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่มาสำรวจความเรียบร้อยของอาคาร ซึ่งอาจมีจำนวนการนัด มากกว่า 1 ครั้ง 
  • ขอหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่จากสำนักงานที่ดิน มาทำการตรวจสอบที่ดินและอาคารว่า ถูกต้องตามหลักฐานที่ยื่นหรือไม่ และเข้าเงื่อนไขของอาคารชุดตามกฎหมายหรือไม่ (หลังจากจดเสร็จ ถือว่าเป็นอาคารชุดแล้ว ดังนั้น จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขใน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522)
  • ขอหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล (อ.ช.13) (หลังจากจดเสร็จ ห้องชุดจึงสามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ทั้งนี้ มีข้อยกเว้นระบุไว้ในข้อกฎหมาย)  
  • ขอหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ต้องมีการนัดเจ้าหน้าที่ทั้งจากสำนักงานที่ดิน และจากหน่วยงานประเมินราคาของกรมธนารักษ์ เพื่อมารังวัดห้องชุดและกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ (เป็นการตรวจสอบครั้งเดียวกันกับการออก อช.10)

จึงมักปรากฏว่า หลายโครงการเกิดความล่าช้าสะสม จนส่งผลให้ส่งมอบห้องให้ลูกค้าไม่ทันตามสัญญา ดังนั้น นอกจากที่ผู้บริหารโครงการ จะต้องเข้าใจในขั้นตอนข้างต้นแล้ว ยังต้องอาศัยพฤติกรรมเชิงรุกในการจัดการ จึงจะสามารถผลักดันให้โครงการส่งมอบห้องชุดได้ตามแผน

 

หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช. 13)

13.2  ส่งมอบไม่ได้ตามแบบ:  เนื่องจากวงจรการพัฒนาคอนโดมิเนียม มักใช้ระยะเวลาพอสมควร จึงทำให้บางโครงการมีการปรับแบบหรือแก้ไขแบบในระหว่างการก่อสร้าง หรือในช่วงทำการขายเริ่มแรก แบบที่ใช้ประกอบการขายและใช้แนบสัญญา ยังไม่สมบูรณ์เพียงพอ เช่น

  • เสาอาคาร ปรากฏในตำแหน่งที่ไม่ได้มีการตกลงกันกับลูกค้า
  • ในเอกสารประกอบการขาย มีสวนสาธารณะอยู่ด้านหน้าโครงการ แต่หลังจากก่อสร้างเสร็จ ไม่ปรากฏสวนดังกล่าว
  • หลังจากอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ มีเสาไฟฟ้าแรงสูง อยู่ในตำแหน่งใกล้และบังวิวของห้องชุดห้องใดห้องหนึ่ง ซึ่งในเอกสารประกอบการขายไม่แสดง  รายละเอียดดังกล่าว

จึงทำให้เกิดปัญหา สิ่งที่ส่งมอบไม่ตรงกับที่ตกลงไว้กับลูกค้า ซึ่งปัญหานี้เกิดจากสิ่งที่เกิดขึ้นจริงไม่ตรงกับที่วางแผนไว้ หรือกล่าวได้ว่า แผนงานยังมีประสิทธิภาพไม่เพียงพอ

14.   การโอนห้องชุดจะต้องมีระบบ: เพื่อให้มีความรวดเร็ว หลีกเลี่ยงปัญหาการส่งมอบห้องชุดไม่ทันตามสัญญาในข้อ 13.1 ลดผลกระทบต่อลูกค้าที่ต้องการย้ายเข้าพักอาศัย รวมถึง เพื่อรับรู้รายได้ส่วนที่เหลือ และประหยัดดอกเบี้ยที่จะต้องชำระ เช่น

  • จัดทีมซ่อมแซมและวัสดุ/อุปกรณ์ให้พร้อม เพื่อให้สามารถทำการซ่อมแซมได้ทันทีในวันที่ลูกค้าเข้ามาตรวจห้อง ซึ่งจะทำให้ลูกค้าไม่ต้องเสียเวลามาตรวจห้องหลายครั้ง
  • โครงการจะต้องป้องกัน ไม่ให้หลงเหลือข้อบกพร่องในระดับ Major เช่น เสาเอียง ระดับไม่ถูกต้อง ฯลฯ เนื่องจากต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไขนาน อันจะส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่ต้องการย้ายเข้าพักอาศัย

โดยสรุป หากมองในภาพกว้าง จะเห็นได้ว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้น ต้องเกี่ยวข้องกับหลายฝ่าย อันเกิดมาจากธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้และจากข้อกำหนดของกฎหมายที่ควบคุมอยู่ ซึ่งแต่ละฝ่าย ล้วนมีเป้าหมายของตนเอง ดังนั้น การบริหารจัดการ เพื่อทำให้แต่ละฝ่ายบรรลุวัตถุประสงค์ของตนเอง จึงต้องอาศัยทั้งศาสตร์และศิลป์ร่วมกัน


ติดตามหนังสือขายดี "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1