สัญญาจ้างก่อสร้าง มีแบบใดบ้าง
26 FEB 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการก่อสร้างโครงการใดๆก็ตาม ผู้ที่มีหน้าที่นำแบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ไปทำการก่อสร้างนั้น เรียกกันว่า “ผู้รับจ้างก่อสร้าง (Contractor)” หากแต่ในประเทศไทย ส่วนใหญ่แล้ว งานก่อสร้างมักมีการว่าจ้างแบบเหมา ดังนั้นการเรียกผู้รับจ้างก่อสร้าง จึงนิยมเรียกกันว่า “ผู้รับเหมาก่อสร้าง”

สัญญาจ้างก่อสร้างนั้น มิได้มีเฉพาะสัญญาจ้างเหมาเท่านั้น ยังมีสัญญาในรูปแบบอื่นๆอีก ขึ้นอยู่กับความประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ แต่หากจัดประเภทแล้ว ที่นิยมใช้กันมีอยู่ 3 รูปแบบหลัก ได้แก่ 

1. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง (Lump Sum Contract)

รูปแบบนี้ เป็นรูปแบบที่นิยมมากที่สุด เนื่องจากเงื่อนไขในการว่าจ้างนั้น ตกลงเป็นราคาที่เหมารวมทั้งค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ กำไร เบ็ดเสร็จอยู่ในตัวเลขเดียว ทำให้ผู้ว่าจ้างสามารถควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้างได้ง่าย เช่น หากปรากฏว่า ผู้รับจ้างก่อสร้างใช้วัสดุ/อุปกรณ์อย่างสิ้นเปลือง หรือต้นทุนค่าก่อสร้างเกิดความผันผวน ผู้ว่าจ้างก็ไม่ต้องมารับผิดชอบส่วนที่เกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญานั้น หรือแม้กระทั่ง หากผู้รับจ้างก่อสร้างประมาณราคาผิดไป ก็ไม่เป็นเหตุให้ผู้ว่าจ้างต้องมาจ่ายค่าจ้างเพิ่มในส่วนที่ผู้รับจ้างคิดผิดไปนั้น อย่างไรก็ดี สัญญาประเภทนี้ มีข้อเสียที่อาจเกิดขึ้น ดังนี้

  • ต้องรอแบบก่อสร้างและรายการประกอบแบบแล้วเสร็จก่อน จึงจะสามารถลงนามในสัญญาชนิดนี้ได้ ส่งผลให้เจ้าของโครงการต้องเสียเวลารอให้กระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ
  • หากปรากฏภายหลังจากลงนามในสัญญาไปแล้วว่า แบบและรายการประกอบแบบมีการเปลี่ยนแปลงหรือมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น อาจเป็นเหตุให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามมา

2. สัญญาจ้างตามราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

สัญญาจ้างรูปแบบนี้ เหมาะกับงานที่ผู้รับจ้างก่อสร้างไม่สามารถประมาณปริมาณงานที่ทำได้แน่นอน จึงทำให้ไม่สามารถเสนอราคาแบบเหมาได้ หรือเหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการเริ่มงานก่อสร้างโดยเร็ว ไม่ต้องการใช้เวลารอให้กระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ

ตัวอย่างการใช้สัญญานี้ เช่น ผู้ว่าจ้างต้องการให้ผู้รับจ้างก่อสร้าง ทำการขุดเพื่อเอาดินและหินในพื้นที่หนึ่ง โดยที่ไม่มีผู้ใดรู้ว่าปริมาณดินและหินที่อยู่ใต้พื้นที่นั้น มีปริมาณแน่นอนเท่าใด นอกจากนี้ ความยากของการขุดดินและหินนั้น ย่อมแตกต่างกัน (ข้อจำกัดของงาน)

หากเกิดกรณีข้างต้น ผู้ว่าจ้างสามารถนำสัญญาประเภท Unit Price Contract มาใช้ได้ โดยให้ผู้ว่าจ้างทำการคำนวณปริมาณงานเบื้องต้นที่อาจเกิดขึ้น ส่งให้ผู้รับจ้างแต่ละรายเพื่อทำการเสนอราคาต่อหน่วย แยกกันระหว่างราคาต่อหน่วยของการขุดดิน และราคาต่อหน่วยของการขุดหิน ทั้งนี้ ในราคาต่อหน่วยนั้น ให้รวมค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ กำไร ไว้ทั้งหมด หลังจากนั้น จึงเปรียบเทียบเงื่อนไขของแต่ละรายจนได้ข้อสรุปในการจ้าง

ตัวอย่างการเปรียบเทียบราคาแบบ Unit Price

ต่อมา หากผู้รับจ้างก่อสร้าง ทำการขุดดินและขุดหิน วัดได้ปริมาณเท่าใด ผู้ว่าจ้างก็ทำการชำระค่าจ้างโดยทำการคูณกับ Unit Rate ตามที่ตกลงกันไว้

อย่างไรก็ดี ในการทำสัญญาประเภทนี้ มีประเด็นที่ควรทำความเข้าใจ ดังต่อไปนี้

  • ด้วยเหตุที่ การชำระค่าจ้าง ต้องมีการวัดปริมาณงาน เพื่อคูณกับ Unit Rate ดังที่ได้กล่าวข้างต้น จึงทำให้ในทางปฏิบัติ ผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง ต้องตรวจเช็กปริมาณงานจริงร่วมกัน ณ หน่วยงานก่อสร้าง
  • ปริมาณงานที่คาดการณ์เบื้องต้น เพื่อให้ผู้รับจ้างเสนอราคานั้น หากคาดการณ์ผิดไปจากที่เกิดขึ้นจริงอย่างมีนัยสำคัญ ก็อาจทำให้ กระบวนการประมูล ไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร 
  • หากปริมาณงานจริง สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ หลังจากที่ลงนามในสัญญา ก็จะส่งผลให้งบประมาณที่กำหนดไว้บานปลายได้

3. สัญญาจ้างคิดตามค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่ม (Cost Plus a Fee)

สัญญารูปแบบนี้ เป็นข้อตกลงในการจ้างก่อสร้างในลักษณะที่ ผู้ว่าจ้าง ชำระค่าจ้างให้ผู้รับจ้างก่อสร้างตามค่าใช้จ่ายจริงบวกกับเงินส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกัน ซึ่งเงินส่วนเพิ่มนั้น ปกติหมายถึง ค่าดำเนินการและกำไร

การตกลงจ้างในรูปแบบนี้ เหมาะกับงานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนสูง หากให้ผู้รับจ้างก่อสร้างเสนอราคาแบบเหมา อาจทำให้ค่าก่อสร้างสูงเกินจริง เนื่องจาก มีการเผื่อค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นที่สูงผิดปกติ หรืออาจประยุกต์ใช้กับงานที่ผู้ว่าจ้างไม่ต้องการรอกระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ

อย่างไรก็ดี การทำสัญญาประเภทนี้ จะต้องมีการแบ่งแยกและระบุให้ชัดเจนว่า ค่าใช้จ่ายขอบเขตแค่ใดที่สามารถเบิกได้ และเงินส่วนเพิ่มนั้น รวมอะไรและไม่รวมอะไร รวมถึงมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น กรณีที่ราคาค่าก่อสร้างมีความผันผวน

สัญญาประเภทนี้ ปกตินิยมประยุกต์ใช้กันใน 2 รูปแบบ ได้แก่

      3.1 แบบคิดค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost Plus Incentive Fee)

      ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างต้องการจ้างก่อสร้างงานตกแต่งภายใน โดยตกลงเงื่อนไขว่า จะจ่ายค่าก่อสร้างตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับค่า Fee ที่มีลักษณะเป็น Incentive ให้แก่ผู้รับจ้าง โดยกำหนดเงื่อนไขของเวลาการส่งมอบงาน (Time Criteria) และเงื่อนไขของคุณภาพงานที่ส่งมอบ (Quality Criteria) เป็นลำดับขั้น

      3.2 แบบการประกันราคาสูงสุด (Guaranteed Maximum Price)

      ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างตกลงจ้างผู้รับจ้างก่อสร้าง บนเงื่อนไขดังนี้

  • ชำระค่าก่อสร้างตามจริง บวกด้วยเงินเพิ่มตามที่ได้ตกลงกันไว้ (สมมติ เป็น P1)
  • หากแต่เงินที่จะชำระทั้งหมดต้องไม่เกินวงเงินจำนวนหนึ่งที่ตกลงกัน (สมมติเป็น P2)
  • เงินส่วนที่ผู้รับจ้างก่อสร้างสามารถประหยัดได้จาก P2 – P1 นั้น ผู้รับจ้างจะได้รับครึ่งหนึ่ง
  • ผู้รับจ้างก่อสร้างมีสิทธิในการทำ VE (Value Engineering) ได้ หมายถึง มีสิทธิในการปรับแบบก่อสร้างและข้อกำหนด เพื่อลดค่าก่อสร้างลง ทั้งนี้ ยังคงวัตถุประสงค์ในการใช้งานเช่นเดิม (อ่านรายละเอียดในเรื่อง "Value Engineering ลดค่าก่อสร้างอย่างไร")

      ข้อตกลงข้างต้น จึงทำให้เกิดเหตุการณ์ ดังนี้

  • กรณีที่ผู้รับจ้าง ดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 สูงกว่า P2 ผู้รับจ้างก่อสร้าง ต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินไปจาก P2 เอง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น มีความเสี่ยงที่ผู้รับจ้างก่อสร้างอาจละทิ้งงานไป
  • กรณีที่ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 ต่ำกว่า P2 ผู้รับจ้างจะได้กำไรเพิ่มเติม = (P2 – P1) / 2 ซึ่งเป็นแรงจูงใจให้ผู้รับจ้างก่อสร้างพยายามทำ VE เพื่อลดค่าก่อสร้าง จนอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพของงานได้

ดังนั้น การทำสัญญาแบบรับประกันราคาสูงสุดนั้น จึงควรมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่น่าเชื่อถือ และมีผู้บริหารการก่อสร้างที่คอยตรวจสอบการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง มิให้ดำเนินการผิดหลักวิชาการ ตลอดจนลดคุณภาพของงาน เพื่อหวังกำไรส่วนเพิ่มจากเงินส่วนต่างดังที่กล่าวแล้ว

โดยสรุป การเลือกรูปแบบของสัญญาจ้างก่อสร้างนั้น จึงขึ้นอยู่กับความประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ ดังที่กล่าวแล้ว ก่อนนำไปใช้งาน จึงควรทำการศึกษาข้อจำกัดของสัญญาแต่ละประเภทให้รอบคอบ และทำการวางป้องกัน

ทั้งนี้ ในการก่อสร้าง ยังมีการประยุกต์ใช้สัญญาประเภทข้างต้นอีกหลายรูปแบบ เช่น สัญญาออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-Built Contract) หรือสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract) 


บทความที่นำเสนอนี้ คัดลอกมาจากหนังสือ " บันทึกแมคเคลเลอร์ : เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ " ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจสามารถติดตามเป็นเจ้าของได้ที่แผงหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ