พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรเข้าใจระบบการก่อสร้าง
29 SEP 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่เจ้าของโครงการได้แม่แบบที่ใช้ในการก่อสร้าง ได้แก่ แบบและรายการประกอบแบบ ตลอดจนสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้าง จนลงนามในสัญญาจ้างก่อสร้างเป็นที่เรียบร้อยแล้ว งานก่อสร้างก็พร้อมที่จะดำเนินการได้ หากโครงการได้รับอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ช่วงการก่อสร้างนั้น ถือเป็นช่วงที่ใช้ระยะเวลาของโครงการมากที่สุด มีขั้นตอนมากที่สุด และมีผู้คนที่เข้ามาเกี่ยวข้องมากที่สุด ดังนั้น ปัจจัยต่างๆ จึงมีโอกาสแปรปรวน ทำให้มีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาตามมาหลายประการ หากวางแผนบริหารจัดการได้ไม่ดีเพียงพอ

ดังนั้น หากผู้ประกอบการมีความเข้าใจในกระบวนการก่อสร้างมากเพียงใด การป้องกันและแก้ไขปัญหาก็จะมีประสิทธิภาพสูงขึ้นตามไปด้วย

ในการอธิบายกระบวนการก่อสร้างนั้น ผู้เขียนขอใช้โมเดลด้านล่าง เพื่อนำไปขยายความในรายละเอียด ดังต่อไปนี้

 

โมเดลแสดงกระบวนการก่อสร้าง

โมเดลข้างต้น หากมองในมุมมองของการวางแผน จะต้องมองย้อนกลับ กล่าวคือ มองจาก Output ไปหา Inputs ดังนี้

1.   Output หรือเป้าหมายของโครงการ

        จากที่ผู้เขียนเคยกล่าวไว้แล้วว่า เป้าหมายของโครงการก่อสร้างประกอบไปด้วย Time, Cost, Quality และ Scope ซึ่งเป้าหมายทั้งหมดนี้ เจ้าของโครงการจะต้องระบุไว้ในสัญญาจ้างก่อสร้างให้ชัดเจน ได้แก่

  • เอกสารข้อตกลงในการจ้าง (Agreement) จะระบุเงื่อนไขต่างๆ เพื่อควบคุมให้เป้าหมายทั้ง Time, Cost, Quality และ Scope บรรลุผล
  • เอกสารการก่อสร้าง (Construction Documents) ใช้แนบสัญญา เพื่อขยายรายละเอียดของเป้าหมายแต่ละชนิด ได้แก่
    • แบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specification) ถือเป็นเอกสารทางด้านเทคนิค จะระบุถึงรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Quality และ Scope
    • BOQ (Bill of Quantities) จะระบุรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Cost 
    • Construction Schedule จะระบุรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Time

        จะเห็นได้ว่าเป้าหมายข้างต้นนี้ Scope, Quality และ Cost เปรียบเสมือนงานทั้งหมดที่ต้องทำ (Work to Do) ส่วนเวลาที่ต้องใช้ คือ Time ดังนั้น หากนำ Work to Do หารด้วย Time ก็คือ Rate of Production นั่นเอง

2.   Construction Process

        Rate of Production ที่ได้ในข้อ 1 จะเป็นโจทย์ที่ผู้รับจ้างก่อสร้าง จะต้องนำไปคิดและวางแผนขั้นตอนการก่อสร้างว่า จำเป็นที่จะต้องมีกิจกรรมอะไรบ้าง เชื่อมต่อกันอย่างไร และแต่ละกิจกรรมจะต้องใช้เวลาเท่าใด จึงจะทำให้งานทั้งหมดแล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด เช่น หากเป้าหมายคือ งานก่อสร้างบ้าน ต้องมีกิจกรรม การลงเสาเข็ม ก่อสร้างฐานราก ก่อสร้างคานคอดิน ฯลฯ

        โครงการเดียวกัน หาก Rate of Production ยิ่งสูงเพียงใด ก็หมายความว่า โครงการนั้นๆ จะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จเร็วขึ้น ดังนั้น จึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาเลือกใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างที่ทันสมัยมากขึ้นหรือใช้แรงงานที่มากกว่าปกติ ส่งผลให้ค่าก่อสร้างสูงขึ้นตามไปด้วย

3.   Inputs ของงานก่อสร้าง

        หลังจากที่ผู้รับจ้างก่อสร้างทราบแล้วว่า งานทั้งหมดประกอบไปด้วยกิจกรรมอะไรบ้าง และแต่ละกิจกรรมต้องใช้เวลาเท่าใด ก็จะทราบ Rate of Production ย่อยๆ ของแต่ละกิจกรรม เพื่อนำมาวางแผนรายละเอียดว่าจะต้องใช้ Man (กำลังคนอย่างไร) Material (ใช้วัสดุอะไรบ้าง) Machine (ใช้เครื่องมือ/เครื่องจักรอย่างไร) และ Method (มีวิธีการทำงานเป็นอย่างไร) จึงจะทำกิจกรรมย่อยๆ นั้นให้แล้วเสร็จตามเวลาที่กำหนด

4.   Controlling หรือการควบคุมระบบ

        โมเดลข้างต้น หากมองในมุมมองของการวางแผน จะต้องมีการวางแผนอย่างเป็นลำดับ กล่าวคือ เริ่มจากการวางแผน Output หรือเป้าหมายที่ต้องการ ต่อมาจึงมาวางแผนขั้นตอน (Process) และสิ้นสุดด้วยการวางแผนทรัพยากรที่ใช้ (Inputs) ดังนั้น หากโครงการมิได้วางแผนตามลำดับขั้นตอนเหล่านี้ แผนงานที่ได้จึงก็จะขาดความสมบูรณ์ นำไปสู่ปัญหาตามมา

        แต่หากมองในมุมมองการปฏิบัติตามแผน จะต้องเริ่มจากการนำ Inputs ไปดำเนินแต่ละกิจกรรมในขั้นตอนการก่อสร้าง จนได้ Output ออกมา ดังนั้น หากผู้รับจ้างก่อสร้างไม่ปฏิบัติตามแผนที่วางไว้ อาจด้วยเหตุที่ขาดประสบการณ์ หรือมีแรงจูงใจไม่ถูกต้อง กล่าวคือ ต้องการกำไรสูงสุด จึงลดค่าใช้จ่ายโดยผิดหลักวิชาการ ก็จะนำไปสู่ปัญหาตามมาเช่นกัน

        จะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะมองในมุมมองของการวางแผนหรือมุมมองการปฏิบัติตามแผน หากขาดความสมบูรณ์เพียงพอ ก็จะทำให้เกิดปัญหาตามมา เป็นต้นว่า   

  • เจ้าของโครงการกำหนด Output ที่ต้องการไว้ไม่สมบูรณ์ เช่น แบบก่อสร้างคลุมเครือ ทำให้ต่อมาเกิดงานเพิ่มขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง
  • Construction Process ดำเนินการผิดขั้นตอน เช่น มีการตอกเสาเข็มขนานกับการเทคอนกรีตชิ้นส่วนต่างๆ ทำให้คอนกรีตได้รับแรงสั่นสะเทือนจากการตอกเสาเข็ม ส่งผลให้กำลังรับน้ำหนักลดลง ฯลฯ
  • Inputs บางประเภท ขาดคุณภาพ เช่น แรงงาน (Man) ไม่มีทักษะในการทำงาน หรือเครื่องจักรที่นำมาใช้งาน ไม่มีประสิทธิภาพ (Machine) หรือวิธีการทำงาน (Method) ผิดหลักวิชาการ

        ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้เจ้าของโครงการ มีความจำเป็นที่จะต้องมีทีมงานหรือว่าจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง มาช่วยให้คำแนะนำในวางแผน รวมถึงคอยบริหารและควบคุมให้ผู้รับจ้างก่อสร้างปฏิบัติตามแผน ภายใต้หลักวิชาการและเป้าหมายของโครงการนั่นเอง 

โดยสรุป การทำความเข้าใจในกระบวนการก่อสร้างข้างต้น จะทำให้ผู้ประกอบการมองจากภาพใหญ่สู่ภาพเล็ก (Total to Details) เชื่อมโยงปัจจัยต่างๆ อย่างมีเหตุมีผล ไม่ทำให้ท่านหลุดหรือตกหล่นปัจจัยที่เกี่ยวข้อง อีกทั้งไม่เสียเวลาในบางปัจจัย ที่ไม่มีนัยสำคัญต่อเป้าหมายของโครงการ

นอกจากนี้ แม้เกิดปัญหาเกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง ก็สามารถวิเคราะห์หาสาเหตุได้อย่างเป็นขั้นตอน เพราะปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดปัญหา ย่อมเกี่ยวโยงกับองค์ประกอบใดองค์ประกอบหนึ่งหรือหลายองค์ประกอบรวมกันในโมเดลข้างต้นนี้เอง


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1