แยกสัญญาจ้างก่อสร้างอย่างไรให้ได้ประโยชน์
28 APR 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยทั่วไป การแยกส่วนของสิ่งใดก็ตามออกจากกัน ย่อมทำให้ปริมาณและมูลค่าของส่วนที่ถูกแยกลดลง อีกทั้งยังทำให้เกิดรอยต่อระหว่างของสิ่งนั้น ซึ่งรอยต่อนี้เองที่มักกลายเป็นจุดด้อยในเวลาต่อมา

เช่นเดียวกันกับการแยกสัญญาจ้างก่อสร้าง ซึ่งเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ผู้บริหารโครงการใช้ เพื่อประหยัดต้นทุนค่าก่อสร้าง กล่าวคือ แยกสัญญาจ้างผู้รับจ้างก่อสร้างออกเป็นหลายราย แทนที่จะให้ผู้รับจ้างรายเดียวก่อสร้างงานทั้งหมด เช่น แยกจ้างงานออกเป็น งานเสาเข็ม งานโครงสร้าง และงานระบบประกอบอาคาร หากมิได้วิเคราะห์และวางแผนให้ดีแล้ว อาจเกิดปัญหาตามมา ดังต่อไปนี้

  • ปัญหาผู้รับจ้างขาดศักยภาพ

        หากโครงการที่จะทำการก่อสร้าง ไม่ใช่โครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่างานก่อสร้างสูงแล้ว การแยกงานออกเป็นหลายสัญญา ย่อมทำให้มูลค่างานในแต่ละสัญญาลดลง จนอาจไม่จูงใจให้ผู้รับจ้างที่มีศักยภาพ สนใจในการเข้าร่วมดำเนินงาน ส่งผลให้ในระหว่างการก่อสร้างและระหว่างการใช้งานเกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เนื่องจากคุณภาพงานที่ไม่ได้มาตรฐาน ดังนั้น การแยกสัญญาจ้าง จึงควรพิจารณามูลค่าของโครงการประกอบด้วย

  • ปัญหาค่าประสานงาน

        ในการก่อสร้างโครงการใดๆ ก็ตาม ผู้รับจ้างที่ก่อสร้างงานโครงสร้าง มักเรียกว่า ผู้รับจ้างหลัก ซึ่งโดยปกติจะต้องเป็นฝ่ายที่มีเครื่องจักร เครื่องมือ และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่คอยสนับสนุนการทำงานในโครงการ เช่น Tower Crane, Lift, ห้องน้ำ, โรงเก็บวัสดุ/อุปกรณ์ ฯลฯ และคอยประสานงานกับผู้รับจ้างรายอื่นๆ ที่ร่วมดำเนินโครงการ

        สิ่งสนับสนุนข้างต้นนี้เอง ที่ผู้รับจ้างรายอื่นๆ มักมีความจำเป็นที่ต้องใช้ประกอบการทำงานของตนเองเช่นกัน จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องใช้ของผู้รับจ้างหลัก

        การใช้สิ่งสนับสนุนข้างต้นของผู้รับจ้างรายอื่นๆ รวมถึงหน้าที่ในการประสานงาน หากไม่มีการระบุไว้ในสัญญาจ้างแล้ว ผู้รับจ้างหลักอาจคิดค่าใช้จ่ายกับเจ้าของโครงการได้ ซึ่งโดยทั่วไปเรียกรวมว่า “ค่าประสานงาน          

        ดังนั้น หากมีการแยกสัญญาจ้าง จึงควรระบุเงื่อนไขไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่ามีการรวมค่าประสานงานหรือไม่และขอบเขตเป็นอย่างไร

  • ปัญหาการส่งมอบงานระหว่างกัน

        บ่อยครั้งที่พบว่า กรณีการแยกสัญญาจ้างนั้น ผู้รับจ้างบางรายไม่สามารถส่งมอบงานให้ผู้รับจ้างอีกรายหนึ่งทำต่อได้ตามที่ตกลงกันไว้ ส่งผลให้ผู้รับจ้างที่ต้องทำงานต่อ ไม่สามารถส่งมอบงานให้เจ้าของโครงการได้ตามสัญญา เช่น ผู้รับจ้างงานระบบ ไม่สามารถเดินระบบไฟฟ้าใต้ท้องพื้นได้ตามแผน ส่งผลให้ผู้รับจ้างงานสถาปัตยกรรมไม่สามารถปิดฝ้าใต้ท้องพื้นได้

        ในทางป้องกัน จึงควรกำหนดค่าปรับงานล่าช้าที่ส่งผลกระทบต่อการทำงานของผู้รับจ้างรายอื่นไว้ในสัญญาจ้างด้วย รวมทั้งกำหนดระบบการส่งมอบงานระหว่างกันให้มีความชัดเจน เพื่อป้องกันการโต้แย้งที่อาจเกิดขึ้นตามมา

  • ปัญหาการรับประกันผลงาน

        ในการก่อสร้างโครงการใดๆ ก็ตาม ผู้รับจ้างก่อสร้างมีหน้าที่ต้องรับประกันผลงานตามระยะเวลาที่ตกลงกัน หมายความว่า หลังจากเจ้าของโครงการรับมอบงานแล้ว หากเกิดความเสียหายขึ้น ภายในระยะเวลารับประกันผลงาน ผู้รับจ้างก็จะรับผิดชอบในการซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง

        แต่หากมีการแยกสัญญาจ้างออกเป็นหลายสัญญา ควรระมัดระวังปัญหาการโต้แย้งความรับผิดชอบ กรณีข้อบกพร่องที่เกิดขึ้น เกิดจากผลกระทบอันเนื่องด้วยความผิดพลาดของผู้รับจ้างรายอื่นที่ทำไว้

        ในทางป้องกัน จึงควรตกลงขอบเขตและเงื่อนไขการรับประกันผลงานกับผู้รับจ้างแต่ละรายให้ชัดเจน ตลอดจนควรระบุข้อตกลงนั้นไว้ในสัญญาจ้าง

โดยสรุปแล้ว การแยกสัญญาผู้รับจ้างก่อสร้าง เพื่อให้โครงการได้ประโยชน์อย่างสูงสุดนั้น ควรทำการวิเคราะห์และหาแนวทางการป้องกันปัญหาอย่างเป็นระบบ โดยคำนึงถึง มูลค่าของงานและความรับผิดชอบในรอยต่อต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น

สำหรับประเด็นปัญหาที่เกิดจากรอยต่อนั้น นอกจากที่กล่าวข้างต้นแล้ว ยังควรตรวจสอบประเด็นปัญหาปลีกย่อยอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วย เช่น ความรับผิดชอบค่าล่วงเวลาของที่ปรึกษาโครงการ ขอบเขตและความรับผิดชอบในเบี้ยประกันภัยระหว่างการก่อสร้าง ฯลฯ


ติดตามหนังสือขายดี "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1