ป้องกันปัญหางานเพิ่มในระหว่างการก่อสร้างอย่างไร
25 AUG 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

หลายท่านที่บริหารโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มักพบปัญหาในระหว่างการพัฒนาโครงการอยู่หลากหลายประเภท หากแต่หนึ่งในนั้น คือ ปัญหาต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง โดยไม่ได้วางงบประมาณไว้รองรับ ทำให้ผลตอบแทนที่ต้องการลดลง

การป้องกันปัญหานี้ สามารถทำได้ โดยเบื้องต้นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า งานก่อสร้างใดๆ ก็ตามจะดำเนินไปได้ ย่อมจะต้องประกอบไปด้วย 2 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ เป้าหมายที่ต้องการและผู้ที่รับเป้าหมายข้างต้น ไปดำเนินการให้เป็นรูปธรรมขึ้นมา หรือผู้รับจ้างก่อสร้างนั่นเอง มีรายละเอียด ดังนี้

เป้าหมายที่ต้องการ


ได้แก่ Time, Cost, Quality และ Scope ซึ่งเป้าหมายทั้งหมดนี้ จะระบุไว้ในสัญญาจ้างก่อสร้าง โดยในสัญญานั้น จะประกอบไปด้วย

  • เอกสารข้อตกลงในการจ้าง (Agreement) จะระบุเงื่อนไขต่างๆ เพื่อควบคุมให้เป้าหมายทั้ง Time, Cost, Quality และ Scope บรรลุผล
  • เอกสารการก่อสร้าง (Construction Documents) ใช้แนบสัญญา เพื่อขยายรายละเอียดของเป้าหมายแต่ละชนิด ได้แก่
    • แบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specification) ถือเป็นเอกสารทางด้านเทคนิค จะระบุถึงรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Quality และ Scope
    • BOQ (Bill of Quantities) จะระบุรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Cost
    • Construction Schedule จะระบุรายละเอียดของเป้าหมายด้าน Time

หากเอกสารที่กล่าวข้างต้นนี้ ขาดความสมบูรณ์ โดยเฉพาะข้อตกลงและเอกสารทางด้านเทคนิค ก็ย่อมหมายถึง เป้าหมายขาดความสมบูรณ์ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า สิ่งที่ต้องการผิดหรือคลาดเคลื่อนจากที่ตั้งใจไว้ (ตั้งแต่แรก) ดังนั้น หากในระหว่างการก่อสร้าง มีการปรับแก้สิ่งที่ต้องการใหม่ หลังจากที่ตกลงเซ็นสัญญากันไปแล้ว จึงมักทำให้เกิดงานเพิ่มตามมา ตัวอย่างเช่น

  • ไม่มีข้อตกลงระบุไว้เพื่อแก้ไขปัญหาแบบและ/หรือรายการประกอบแบบมีความคลุมเครือหรือขัดแย้งกัน ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามมา ที่ถูกต้องแล้ว ในสัญญาควรมีเงื่อนไขดังกล่าวระบุไว้ เช่น “ในกรณีที่เอกสารแห่งสัญญามีข้อความขัดแย้งกัน หรือขาดความสมบูรณ์ ผู้รับจ้างตกลงปฏิบัติตามคำวินิจฉัยและคำสั่งของผู้บริหารการก่อสร้างที่ให้ปฏิบัติตามเอกสารแห่งสัญญาฉบับหนึ่งฉบับใด หรือผู้บริหารการก่อสร้างได้ทำการเพิ่มเติมและ/หรือแก้ไขให้สอดคล้องกัน โดยไม่มีข้อโต้แย้ง ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างเอง”
  • ไม่มีข้อตกลงระบุไว้เพื่อป้องกันปัญหา แบบและรายการประกอบแบบมีรายละเอียดตกหล่น เช่น ควรระบุเงื่อนไขว่า “แม้ว่ามิได้มีการระบุงานหนึ่งงานใดไว้ในเอกสารแห่งสัญญา หากแต่เป็นงานประกอบที่จำเป็นต้องดำเนินการตามมาตรฐานการก่อสร้างหรือตามหลักวิชาการด้านวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม ผู้รับจ้างต้องทำงานนั้นด้วยค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างเอง”
  • แบบผิดข้อกฎหมาย หรือต้องแก้ไขแบบจากเหตุที่มีผู้ที่เกี่ยวข้องมาร่วมงานในภายหลัง เช่น ซินแส ที่ปรึกษาด้านการขายและการตลาด ฯลฯ ซึ่งนอกจากอาจทำให้เกิดงานก่อสร้างเพิ่มขึ้นแล้ว ยังอาจส่งผลให้เสียค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกด้วย เช่น ค่าแก้ไขงานออกแบบ ฯลฯ
  • รายการประกอบแบบมีข้อกำหนดไม่เพียงพอ เช่น ไม่ได้กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการทดสอบวัสดุว่าเป็นอย่างไร และต้องทดสอบจำนวนเท่าใด จึงทำให้ผู้รับจ้างก่อสร้าง เสนอราคาค่าก่อสร้าง โดยไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไว้ เป็นเหตุให้เกิดค่า ใช้จ่ายเพิ่มเติมตามมาในระหว่างการก่อสร้าง

ผู้รับจ้างก่อสร้าง


คือ ผู้ที่เจ้าของโครงการคัดเลือกให้ทำงาน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายข้างต้น หากผู้รับจ้างก่อสร้างรับเป้าหมายไปแล้ว แต่ขาดศักยภาพที่จะผลักดันงานให้บรรลุผลได้ ก็มักจะเกิดปัญหาที่ทำให้ต้องแก้ไขงาน ส่งผลให้เกิดงานเพิ่มตามมา ซึ่งหลายท่านอาจแย้งว่า กรณีนี้ไม่ถือเป็นงานเพิ่มเพราะผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบในการแก้ไข แต่ในทางปฏิบัติเท่าที่พบมา มีหลายโครงการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการแก้ไข เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านอื่นๆ ตามมา เช่น ผู้รับจ้างทิ้งงาน ไม่มีเงินทุนหมุนเวียน ข้อถกเถียงถึงมาตรฐานการตรวจรับงาน ฯลฯ โดยเฉพาะจะมีปัญหามาก หากข้อตกลงในสัญญามีความคลุมเครือ  

อย่างไรก็ดี ปัญหาค่าก่อสร้างบานปลาย (Cost Overrun) ดังที่กล่าวข้างต้น เป็นการกล่าวถึงผลกระทบต่อต้นทุนทางตรง คือ ค่าก่อสร้างเท่านั้น แต่หากกล่าวรวมถึงผลกระทบต่อต้นทุนทางอ้อมแล้ว ก็สามารถอธิบายได้ว่า งานเพิ่มที่เกิดขึ้น มักจะทำให้ระยะเวลาต้องขยายตามไปด้วย ซึ่งระยะเวลาถูกขยายออกไปนี้เอง มีผลกระทบต่อต้นทุนหมวด Operating Expense เช่น ค่าดอกเบี้ยที่ต้องชำระธนาคารต่อเดือน ค่าจ้างพนักงานขาย ค่าจ้างที่ปรึกษา ฯลฯ

ดังนั้น หากประเมินต้นทุนทั้งทางตรงและทางอ้อมรวมกัน ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าค่าก่อสร้างที่ต้องชำระเพิ่มขึ้น อันส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลงไปด้วย

ทั้งนี้ หากจะถามถึงแนวทางการป้องกันว่าควรทำอย่างไร คำตอบคือ ควรกระทำกระบวนการดังต่อไปนี้

  • ก่อนการลงนามในสัญญา แบบและรายการประกอบแบบ ตลอดจนเอกสารการก่อสร้างอื่นๆ ควรจะต้องมีการตรวจสอบและแก้ไขให้ถูกต้องก่อนนำไปแนบสัญญาจ้าง หรือเรียกว่า กระบวนการ Constructability Review
  • ควรมีการตรวจทานข้อตกลงในสัญญาก่อนว่า มีเงื่อนไขระบุไว้เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้นหรือไม่ และควรมีเงื่อนไขระบุไว้ถึงแนวทางการแก้ไขปัญหาไว้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เป็นข้อถกเถียงถึงความรับผิดชอบกันในภายหลัง
  • ควรจัดให้มีกระบวนการตรวจสอบคุณสมบัติผู้เข้าร่วมประมูลงานก่อสร้าง (Pre-Qualification) ก่อนเข้ารับ TOR 

สำหรับโครงการที่เกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว เพราะไม่ได้มีการป้องกันดังที่กล่าวข้างต้น การแก้ไขย่อมต้องจัดการที่องค์ประกอบ 2 ข้อข้างต้น คือ เป้าหมายที่ต้องการและ/หรือผู้รับจ้างก่อสร้าง โดยมี 3 ทางเลือกหลัก ดังนี้

  • คงเป้าหมายเดิม โดยยอมเพิ่มค่าใช้จ่าย แต่อาจไปปรับลดงบประมาณในส่วนอื่น เช่น ค่าการตลาด ฯลฯ เพื่อคงผลตอบแทนให้เท่าเดิม
  • คงเป้าหมายเดิม โดยอาศัยการเจรจากับผู้รับจ้างก่อสร้าง ประเด็นนี้ ขึ้นอยู่กับอำนาจการต่อรองของเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ เช่น ผู้รับจ้างบางรายยินดีทำงานบางส่วนที่อาจอยู่นอกเหนือข้อตกลง แลกกับโอกาสที่อาจจะได้งานในโครงการอื่นๆ ของผู้ว่าจ้าง
  • ลดเป้าหมายลง โดยยอมรับงานที่ผู้รับจ้างก่อสร้างส่งมอบ ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติ อาจประยุกต์ใช้สำหรับงานส่วนที่จัดได้ว่าเป็นเพียง Minor Case

โดยสรุป จะเห็นได้ว่าปัญหางานเพิ่มที่เกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง เกิดมาจากการบริหารจัดการกิจกรรมในช่วงก่อนงานก่อสร้าง (Pre-Construction Phase) ที่อาจขาดประสิทธิภาพ ดังนั้น การให้ความสำคัญกับกิจกรรมในช่วงก่อนงานก่อสร้าง จึงเป็นการจัดการปัญหาก่อนที่จะเกิดขึ้น  ซึ่งเป็นการทำงานเชิงรุกนั่นเอง


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1