ประเด็นสำคัญของ EIA ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
01 OCT 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการเข้าข่ายต้องยื่นขอความเห็นชอบในรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (เดิมเรียกว่า รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หากแต่ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. ฉบับที่ 2 ในปี พ.ศ. 2561) หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า “EIA” ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment โดยยื่นต่อสํานักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดลอม (สผ.) หรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่แทน

และขั้นตอนการยื่น EIA นี้เอง ที่เป็นเหตุทำให้ระยะเวลาโครงการ ต้องล่าช้าออกไปหรือแม้กระทั่งเป็นเหตุให้บางโครงการต้องยุติการดำเนินโครงการ และคืนเงินจอง เงินทำสัญญา เงินผ่อนดาวน์ ให้ลูกค้า

ในโอกาสนี้ แมคเคลเลอร์จึงขอนำประเด็นสำคัญๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับ EIA ที่อาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการ มาสรุปให้ท่านผู้อ่านได้ทราบ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน และการวางแผนงาน ดังนี้

  • การตรวจสอบโครงการที่เข้าข่าย: ตรวจสอบจากประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และควรตระหนักว่า โครงการอาจไม่เข้าข่ายในเงื่อนไขหนึ่ง แต่อาจเข้าข่ายในเงื่อนไขอื่น เช่น โดยทั่วไป จะทราบกันว่าคอนโดมิเนียม หากจำนวนห้องพักไม่ถึง 80 ห้อง ไม่ต้องยื่นขอ EIA แต่หากอาคารตั้งอยู่ที่ตั้งริมแม่น้ำและมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ก็ต้องยื่นขอ EIA เช่นกัน

  • ขั้นตอนการพิจารณา: โดยหลักแล้ว จะทำการพิจารณาโดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) ซึ่งประกอบไปด้วยผู้เชี่ยวชาญจากหลายฝ่าย และจะมีรอบของการพิจารณาเป็นระยะๆ ดังนั้น หากรายงานไม่ได้รับความเห็นชอบในครั้งแรก ก็จะต้องไปทำการแก้ไข และยื่นพิจารณาใหม่ ตลอดจนเอกสารประกอบการทำรายงาน บางชนิดจะต้องใช้ระยะเวลาในการจัดเตรียม เช่น ผลการประชาพิจารณ์ ฯลฯ ดังนั้น จึงเป็นเหตุผลส่วนหนึ่ง ที่ทำให้ระยะเวลาการได้รับความเห็นชอบ จึงอาจใช้เวลานาน หรือแม้กระทั่งในที่สุดแล้ว อาจไม่ผ่านความเห็นชอบเลยก็เป็นได้

  • การจัดทำและเสนอรายงาน: รายงาน EIA จะถูกเขียนขึ้นโดยที่ปรึกษา ซึ่งต้องเป็นนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจาก สผ. และที่ปรึกษานี้เอง จะเป็นผู้นำเสนอต่อคณะกรรมการ คชก. ในการประชุมแต่ละครั้ง ดังนั้น การคัดเลือกที่ปรึกษา EIA จึงมีความสำคัญ เพราะที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์จะทราบแนวทางการแก้ไขแบบ ตลอดจนตอบข้อซักถามของคณะกรรมการได้เป็นอย่างดี

  • การอนุญาตก่อสร้าง: ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้ง ไม่สามารถออกได้ หาก EIA ยังไม่ได้รับความเห็นชอบ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ไม่สามารถเริ่มงานก่อสร้างได้นั่นเอง ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 50 (เดิมเป็นมาตรา 49 หากแต่ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 2 ในปี พ.ศ. 2561) 

  • เงื่อนไขในการอนุญาตก่อสร้าง: ความเห็นของ สผ. ในรายงาน EIA นั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งอนุญาตก่อสร้าง จะต้องนำมาเป็นเงื่อนไขในการออกใบอนุญาตหรือใบรับแจ้งด้วย ทั้งนี้ เพื่อเป็นการประกันว่า เจ้าของโครงการจะปฏิบัติตามเงื่อนไขของ สผ. ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 51/3 แห่ง พ.ร.บ ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 (เดิมเป็นมาตรา 50 หากแต่ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 2 ในปี พ.ศ. 2561) 

  • อาคารอยู่อาศัยรวม: มีเงื่อนไขกำหนดไว้ว่า หากมีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องยื่นขอ EIA ด้วย ซึ่งคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์เข้าข่ายเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม จึงต้องยื่นขอ EIA แต่หอพัก ไม่เข้าข่ายในกรณีนี้ เนื่องจากไม่สามารถแยกครอบครัวตามความหมายของอาคารอยู่อาศัยรวมได้ จึงไม่ต้องยื่น

  • การก่อสร้างโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม: หลายท่านเข้าใจว่า ไม่ต้องยื่น EIA หากเข้าข่ายตามประกาศ หากแต่ความเป็นจริงแล้ว แม้โรงงานจะสร้างในนิคมอุตสาหกรรม ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องยื่นขอ EIA ต่อ สผ. ตามปกติ หากเข้าข่าย

  • การขอสินเชื่อสนับสนุนโครงการ (Pre-Finance): โดยทั่วไป ธนาคารจะกำหนดเงื่อนไขว่า EIA ต้องได้รับความเห็นชอบ และได้รับอนุญาตก่อสร้าง ก่อนการเบิกเงินกู้ (Loan Drawdown) งวดแรก

  • ระยะเวลาที่ใช้ในการขอ EIA: แตกต่างกันไปตามลักษณะของโครงการ หากแต่โครงการใดที่มีความสุ่มเสี่ยงต่อการสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสูง มักจะใช้ระยะเวลาในการขอความเห็นชอบมากกว่าปกติ เช่น
    • อยู่ใกล้ชุมชนและสถาบันต่างๆ เช่น โรงเรียน วัด ฯลฯ
    • เข้าข่ายอาคารสูง เนื่องจาก อาคารสูงมีความสุ่มเสี่ยงในการบดบังทัศนียภาพอันสวยงามของชุมชน
    • สุ่มเสี่ยงต่อการสร้างมลพิษต่อสิ่งแวดล้อม
    • ขัดแย้งต่อศิลปะและวัฒนธรรมอันดีงามของชุมชน

โดยสรุป จะเห็นได้ว่าขั้นตอนการขอ EIA นั้น เป็นขั้นตอนสำคัญ ที่อาจเบี่ยงเบนระยะเวลาของโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญ และกระทบต่อกิจกรรมที่สำคัญ ได้แก่ การเริ่มก่อสร้าง การเบิกเงินกู้

ดังนั้น หากโครงการเข้าข่ายต้องยื่น EIA ตามกฎหมายแล้ว นอกจากควรเลือกที่ปรึกษาในการจัดทำรายงานที่มีประสบการณ์ดังที่กล่าวข้างต้นแล้ว ทีมงานอื่นๆ ที่ร่วมดำเนินโครงการ เช่น ผู้ออกแบบ ผู้บริหารการก่อสร้าง ฯลฯ หากมีประสบการณ์ในด้านนี้ ก็จะช่วยปิดประเด็นต่างๆ ที่อาจทำให้เกิดปัญหาได้ตั้งแต่เริ่มต้น หรือแม้เกิดปัญหา ก็จะทราบแนวทางการแก้ไขให้สอดคล้องกันได้ 


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1