Feasibility Studies สำคัญอย่างไร
01 APR 2018

ผู้เขียน: แมคเคลเลอร์

ในอดีต มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง ได้ทำการพัฒนาบ้านจัดสรรบนที่ดินแปลงหนึ่ง เป็นทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว ราคาขายประมาณ 300,000 – 400,000 บาทต่อหลัง ตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ที่ดินแปลงนี้ ตั้งอยู่ห่างจากถนนสายหลักประมาณ 2 กิโลเมตร มีทางเข้าที่ดินเป็นถนนขนาดประมาณ 4 เมตร และพื้นที่บริเวณทางเข้าค่อนข้างเปลี่ยว กลุ่มเป้าหมายที่บริษัทตั้งไว้ คือ พนักงานในระดับปฏิบัติการ ที่ทำงานในโรงงานอุตสาหกรรม

หลังจากที่ได้ทำการเปิดขายโครงการ ได้ปรากฏปัญหาต่างๆ เช่น  

1. ลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ: กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ มีรายได้ไม่สูงนัก จึงไม่มีกำลังในการชำระเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ ขนานกันกับการชำระค่าเช่าที่พักรายเดือน จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ไว้ต่ำ

2. ทิ้งเงินจอง: จากเงินจองที่ตั้งไว้ต่ำ ทำให้ในเวลาต่อมา มีการทิ้งเงินจอง ยกเลิกการซื้อ ในอัตราส่วนที่ค่อนข้างสูง

3. เงินส่วนต่างในการโอนสูง: จากเงินทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์ที่ตั้งไว้ต่ำ ทำให้เมื่อถึงเวลาโอนบ้าน ลูกค้าต้องเพิ่มเงินอีกจำนวนหนึ่ง เนื่องจากธนาคารจะให้กู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน ดังนั้น อีก 20% จึงมาจากเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์

4. Supply ไม่สอดคล้องกับ Demand: วิถีการดำเนินชีวิตของลูกค้ากลุ่มนี้ นิยมใช้ยานพาหนะ คือรถจักรยานยนต์เป็นหลัก และมักทำงานเป็นกะ ดังนั้น บางวันต้องทำงานช่วงเวลากลางคืน จึงปฏิเสธที่จะซื้อบ้านในพื้นที่ที่มีทางเข้าเปลี่ยวและลึก เนื่องจากเป็นห่วงความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

5. รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคาร: ลูกค้าส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ มีรายได้นอกเหนือจากเงินเดือนในสัดส่วนที่สูง เช่น ค่าล่วงเวลา ซึ่งธนาคารนำมาคำนวณเป็นรายได้เพียง 50% จึงทำให้เกิดปัญหารายได้ของลูกค้าไม่ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร

6. อำนาจการต่อรองต่ำ: จำนวนธนาคารที่สนับสนุนสินเชื่อบ้าน (หลักประกัน) ที่มีราคาไม่เกิน 500,000 บาท ในขณะนั้น มีเพียงไม่กี่ราย ทำให้ผู้ประกอบการมีอำนาจในการต่อรองเงื่อนไขต่างๆ กับธนาคารต่ำ นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ

7. ปิดการขายไม่ได้: ผู้ประกอบการเสียงบประมาณในการทำการตลาดเป็นจำนวนมาก มียอดลูกค้า Walk-In (มาเยี่ยมชมโครงการ) และ Call-In (โทรมาสอบถามข้อมูล) จำนวนมาก แต่ไม่สามารถปิดการขายได้

จะเห็นได้ว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับโครงการ ดังที่กล่าวข้างต้น หากพิจารณาดูให้ดี จะเห็นได้ว่าปัญหาหลายข้อ หากได้มีการศึกษาบนกระดาษอย่างรอบคอบ ก่อนทำการลงทุนแล้ว ก็อาจทราบถึงผลกระทบได้ไม่ยากนัก และการแก้ไขปัญหาบนกระดาษ จะทำให้ผู้ประกอบการประหยัดค่าใช้จ่าย เวลา ตลอดจนไม่เสียโอกาสในการลงทุนอีกด้วย

อย่างไรก็ดี การศึกษาบนกระดาษ ที่จะทำให้เห็นปัญหาหลายด้านข้างต้น จำเป็นที่จะต้องศึกษาอย่างเป็นระบบ เพื่อมิให้ตกหล่นปัจจัยที่เกี่ยวข้อง ยึดหลักของเหตุและผล เพื่อมิให้อิงกับความชอบหรือความชังของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง การศึกษาบนกระดาษในลักษณะนี้ เรียกว่า การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ หรือเรียกกันทับศัพท์ว่า Feasibility Studies นั่นเอง


ติดตามหนังสือขายดี "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1