เข้าใจหลักการจัดสรรที่ดิน
09 SEP 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

สมมติว่าท่านผู้อ่านมีที่ดินแปลงหนึ่ง และต้องการแบ่งออกเป็นแปลง 10 แปลง เพื่อขายให้กับลูกค้าทั่วไป โดยอาจเพิ่มกำไรอีกชั้นหนึ่ง โดยพัฒนาบ้านบนที่ดินแปลงย่อยๆ ข้างต้น แล้วทำการขายพร้อมที่ดิน

ความต้องการข้างต้นนี้ เข้าข่ายพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกำหนดไว้ว่า หากต้องการแบ่งที่ดินเพื่อทำการขาย ออกเป็นแปลงย่อย ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน  โดยมีแผนผังที่ใช้อธิบายหลักการ ปรากฏดังภาพด้านล่าง   

 

แผนผังแสดงกระบวนการจัดสรรที่ดินอย่างย่อ

โดยสามารถอธิบายแผนผังข้างต้นพร้อมประเด็นที่ควรทราบ สรุปได้ ดังนี้  

1.   ในการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะต้องยื่นเอกสารแสดงรายละเอียดของโครงการต่อสำนักงานที่ดินว่า จะจัดสรรที่ดินตรงไหน จะแบ่งเป็นแปลงย่อยกี่แปลง จะจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ฯลฯ อย่างไร มีบริการสาธารณะอะไรบ้าง ประมาณการค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคเท่าไร พร้อมด้วยเอกสารประกอบอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

2.   จากข้อ 1 ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน หากโครงการเข้าข่ายต้องยื่นขอ EIA เช่น พัฒนาบ้านเพื่อขาย แล้วมีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงหรือมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ขึ้นไป ต้องจัดทำรายงาน EIA เสนอขอความเห็นชอบต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(สผ.)

ทั้งนี้ รายงาน EIA จะต้องได้รับการเห็นชอบก่อน จึงจะสามารถขออนุญาตสรรจัดได้ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ รัฐให้ความสำคัญกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเป็นอันดับแรก

3.   รายละเอียดของโครงการที่เขียนไว้ในข้อ 1 มิได้หมายถึงจะจัดให้มีอย่างไรก็ได้ หากแต่กฎหมายกำหนดเงื่อนไขไว้เช่นกัน เป็นต้นว่า ระบบสาธารณูปโภค มีการกำหนดระบบและมาตรฐานของถนนประเภทต่างๆ ระบบการระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ฯลฯ ทั้งนี้ ก็เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อให้มีองค์ประกอบที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัยอย่างเพียงพอและเหมาะสม ซึ่งประเด็นนี้เองที่ทำให้ต้นทุนค่าพัฒนาโครงการสูงกว่าโครงการที่ไม่ได้จัดสรร จนเป็นเหตุให้เกิดการเลี่ยงกระบวนการจัดสรรตามมา  

4.   จากข้อ 3 ด้วยความเสี่ยงที่ว่า หากผู้ประกอบการได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินไปแล้ว กลับไม่ยอมจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดินตามที่เขียนไว้ในข้อ 1 รัฐจึงป้องกันปัญหานี้โดย กำหนดให้ผู้ประกอบการต้องทำสัญญาหรือวางหนังสือค้ำประกันการจัดให้มีสิ่งต่างๆ ดังที่กล่าวข้างต้น ตามที่สัญญาไว้

ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการได้ก่อสร้างหรือจัดให้มีไปแล้วบางส่วน ก็ต้องวางหนังสือค้ำประกันในส่วนที่เหลือ โดยการประเมินราคาค่าก่อสร้างเพื่อใช้จัดทำหนังสือค้ำประกันดังกล่าว ยึดตามราคาประเมินจากหน่วยงานของรัฐ มิใช่ที่เขียนไว้ในข้อ 1 และหลังจากผู้ประกอบการจัดให้มีสิ่งต่างๆ ข้างต้นครบถ้วนแล้ว ก็สามารถไปขอหนังสือค้ำประกันคืนได้

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการหลายรายนิยมเลือกใช้วิธีค้ำประกันเต็มจำนวน เพราะเหตุว่า หากจัดทำไปก่อน แต่ต่อมากลับไม่ได้รับการอนุญาตจัดสรร ก็จะเกิดปัญหาตามมานั่นเอง

ต่อมาหากเกิดปัญหาว่า ผู้ประกอบการได้รับใบอนุญาตฯไปแล้ว แต่หลบเลี่ยงไม่จัดให้มีสิ่งต่างๆ ข้างต้นตามที่สัญญาไว้ รัฐก็จะนำเงินที่เรียกจากหนังสือค้ำประกันนี้ไปจัดทำขึ้นมา

ตัวอย่างใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

5.   จากข้อ 4 โดยเฉพาะสาธารณูปโภคที่จัดทำแล้วเสร็จ ย่อมต้องการการบำรุงรักษา ดังนั้น เพื่อป้องกันปัญหาว่า หลังจากที่ได้รับใบอนุญาตฯไปแล้ว กลับหลบเลี่ยงความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาในระหว่างที่ตนมีหน้าที่ต้องดูแล รัฐจึงกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาต่อไป (โดยทั่วไป จะแลกกับสัญญาค้ำประกันการจัดทำฯ) โดยมีอัตราร้อยละ 7 ของค่าก่อสร้างที่รัฐประเมินได้ โดยรัฐสามารถเรียกเงินจากหนังสือค้ำประกันส่วนนี้ไปจัดการบำรุงรักษาได้ หากเกิดปัญหาการละทิ้งความรับผิดชอบข้างต้น

6.   หลังจากสิ้นสุดกระบวนการขออนุญาตจัดสรรแล้ว สิ่งที่ผู้ประกอบการจะได้รับคือ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งถูกรังวัด จดทะเบียนแบ่งเป็นแปลงย่อยๆ จำนวนตามข้อ 1 (ถูกจดแจ้งหรือสลักหลังไว้ว่า ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน) ซึ่งโฉนดส่วนนี้เองที่ผู้ประกอบการจะนำไปใช้ประกอบการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ลูกค้าแต่ละราย

 

ตัวอย่างโฉนดที่ถูกสลักหลัง

7.   กฎหมายไม่ได้มีข้อบังคับว่า จะต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินให้ผ่านก่อน จึงขออนุญาตก่อสร้างได้ แต่บังคับไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดินว่า ผังและรายละเอียดของโครงการจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดทุกประการ ดังนั้น หากผู้ประกอบการก่อสร้างไปก่อน แล้วปรากฏว่าผังโครงการ ตลอดจนรายละเอียดที่ยื่นขอ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด จนทำให้ไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จะส่งผลให้ไม่สามารถแบ่งขายที่ดินพร้อมบ้านที่ได้ก่อสร้างไว้ได้ ด้วยเหตุนี้ การขออนุญาตจัดสรรที่ดินให้ผ่านก่อนขออนุญาตก่อสร้าง จึงถือเป็นเพียงแนวทางการปฏิบัติหรือพิจารณาของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้น

8.   อีกประเด็นหนึ่งที่ควรทำความเข้าใจ คือ สาธารณูปโภคต่างๆ ที่ถูกพัฒนาขึ้นนั้น จะตกเป็นภาระจำยอมของผู้ซื้อแต่ละรายเพื่อใช้ร่วมกัน โดยหลังจากที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านขึ้น ผู้ประกอบการก็จะต้องโอนการดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านี้ให้อยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคลต่อไป และต่อมาหากนิติบุคคลดังกล่าวจะโอนให้เป็นสาธารณะ ก็อาจทำได้ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังนั้น จะสังเกตได้ว่า สาธารณูปโภคจะต้องมีผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาอยู่ตลอด

โดยสรุปแล้ว หากมองในภาพกว้าง จะเห็นได้ว่า โครงการที่เข้าข่ายต้องขออนุญาตจัดสรร เป็นเสมือนการสร้างชุมชนใหม่ให้เกิดขึ้น ดังนั้น การที่คนในชุมชนจะอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข ย่อมต้องมีสิ่งต่างๆ ที่ใช้ร่วมกันอย่างเหมาะสม เช่น มีสาธารณูปโภคที่เพียงพอ ฯลฯ ดังนั้น รัฐจึงกำหนดแนวทางเพื่อให้ได้มาซึ่งสิ่งดังกล่าวผ่านกฎหมายจัดสรรที่ดินนั่นเอง


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1