กฎหมายเกี่ยวกับที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
10 JUN 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

สมมติว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีพื้นที่แปลงหนึ่ง และตั้งคำถามว่า “ที่ดินแปลงนี้ สามารถนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้หรือไม่ ?”

กฎหมายลำดับแรกที่หลายท่านนึกถึงทันที แน่นอนว่า คงเป็นกฎหมายผังเมือง เพราะเป็นกฎหมายที่มีเนื้อหาระบุโดยตรง ถึงขอบเขตของการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ใดๆ 

แต่หากท่านตรวจสอบตามกฎหมายผังเมืองแล้ว ได้คำตอบว่า นำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้ และถือว่าเป็นข้อยุติ ก็อาจเป็นการด่วนสรุปเกินไป

เหตุที่กล่าวเช่นนี้ เพราะว่า ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดๆ ก็ตาม มีกฎหมายที่เข้ามามีบทบาทหลายฉบับ มากน้อยตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และแม้ว่ากฎหมายแต่ละฉบับ จะมีวัตถุประสงค์ในการควบคุมที่แตกต่างกันก็ตาม แต่ในการดำเนินกิจกรรมบางเรื่อง อาจขัดต่อวัตถุประสงค์ของกฎหมายหลายฉบับก็เป็นได้  

ดังนั้น ต่อคำถามว่า ที่ดินแปลงนี้ นำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้หรือไม่ ในแง่ของการจัดโซนนิ่ง ตามกฎหมายผังเมือง อาจได้คำตอบว่า สามารถทำได้

แต่หากไปศึกษากฎหมายอื่นๆ เช่น

  1. กฎหมายควบคุมอาคาร ในมาตรา 9 วรรคสอง มีข้อกำหนด ระบุให้อำนาจหน่วยงานท้องถิ่นในการนี้ไว้ด้วย และหากท่านตามไปดูในกฎหมายท้องถิ่น เช่น เทศบัญญัติ ฯลฯ อาจพบว่า มีข้อห้ามในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ต้องการก็เป็นได้
  2. หรือหากท่านไปดูในประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ที่ประกาศใช้ในจังหวัดนั้นๆ ก็อาจพบว่า มีข้อห้ามในการสร้างอาคารประเภทที่วางแผนพัฒนาไว้

ทั้งนี้ การห้ามตามข้อ 1-2 ดังกล่าว ไม่ได้ห้ามเพื่อวัตถุประสงค์ของการโซนนิ่ง แต่ห้ามด้วยวัตถุประสงค์ของการควบคุมอาคาร และการรักษาสิ่งแวดล้อม ซึ่งหากรัฐเห็นว่า การสร้างอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ขัดต่อวัตถุประสงค์ข้างต้น ก็จะออกข้อกำหนดห้ามไว้

ดังนั้น การตอบคำถามข้างต้น จึงควรตรวจสอบข้อกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินตรงตามวัตถุประสงค์ เพราะต้องไม่ลืมว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใดๆ จะได้ผลตอบแทนเป็นไปตามเป้าหมายเพียงใด ขึ้นอยู่กับปัจจัย 3 ประการหลัก ได้แก่ ราคาขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ค่าที่ดิน และค่าก่อสร้าง  ดังนั้น หากที่ดินที่ทำการซื้อมา ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ตามที่วางแผนไว้แล้ว ก็เท่ากับว่า โครงการล้มเหลวตั้งแต่ยังไม่ได้เปิดขาย    


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1