รูปแบบการลงทุนและการแบ่งงวดการชำระเงิน
28 JUL 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยทั่วไป การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากแบ่งตามรูปแบบของรายได้ที่เกิดขึ้น สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ลักษณะ ดังนี้

1.  การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย (For Sale) เช่น พัฒนาบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม

-  รูปแบบนี้ เป็นวิธีที่ทำให้คืนทุนได้ในระยะสั้น เพราะเหตุว่า ระยะเวลาของโครงการมักมีระยะเวลาอยู่ในช่วง 1-2 ปี

-  ใช้เงินลงทุนน้อยกว่ารูปแบบการให้เช่า (กรณีขนาดโครงการใกล้เคียงกัน) ดังที่จะกล่าวถึงต่อไป เนื่องจากมีเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์มาแบ่งเบาภาระเงินลงทุน

การพัฒนาบ้านจัดสรร

-  ปกติการแบ่งงวดการชำระเงิน จะแบ่งออกเป็น 4 ส่วน ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา เงินผ่อนดาวน์ และเงินโอน ดังนี้

  • เงินจองและเงินทำสัญญา จะกำหนดให้อยู่ในอัตราส่วนรวมกันประมาณ 5% ของราคาขาย ซึ่งในขั้นแรกลูกค้าต้องชำระเงินจองตามอัตราที่โครงการกำหนด และหลังจากนั้น ทางโครงการจะทำการเตรียมสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วนัดให้ลูกค้ามาลงนาม มีประเด็นที่ควรทราบ ดังนี้
    • ใน 5% ข้างต้น สัดส่วนเงินจองจะต่ำที่สุด และส่วนที่เหลือเป็นเงินทำสัญญา
    • การตั้งเงินจองไม่ควรตั้งให้ต่ำเกินไป มิเช่นนั้น อาจเกิดปัญหาลูกค้ายกเลิกการจองซื้อในเวลาต่อมา แต่หากตั้งสูงเกินไป ก็อาจไม่จูงใจลูกค้าเท่าที่ควร
    • โดยทั่วไป ธนาคารที่ปล่อยกู้แก่เจ้าของโครงการ (Pre-Finance) จะนับยอดขายเพื่อปล่อยเงินกู้ (Loan Draw Down) ตามยอดทำสัญญา
    • สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นคนละชนิดกับสัญญาซื้อขาย สัญญาซื้อขายต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถทำกันเองได้ (เป็นข้อกฎหมาย)
  • เงินผ่อนดาวน์ โดยทั่วไปกำหนดให้อยู่ในอัตราส่วนประมาณ 15% ของราคาขาย โดยแบ่งชำระเป็นงวดๆ ตามระยะเวลาการก่อสร้างของโครงการ
  • เงินโอน มีอัตราส่วนประมาณ 80% ของราคาขาย โดยเงินส่วนนี้ อาจมาจากเงินกู้ธนาคาร (Post-Finance) หรือเงินของลูกค้าเอง ทั้งนี้ สัดส่วนของเงินกู้จะได้มากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับเครดิตของลูกค้าและนโยบายของธนาคาร

-  รายได้หรือผลตอบแทนจากการลงทุนส่วนใหญ่กว่า 80% (เงินโอน) จะได้มาในช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีประเด็นที่ควรทำความเข้าใจดังนี้

  • หากเป็นการพัฒนาโครงการในแนวดิ่ง เช่น คอนโดมิเนียม อาคารต้องสร้างเสร็จและจดนิติบุคคลอาคารชุดก่อน จึงจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องใดห้องหนึ่งได้ ดังนั้น รูปแบบนี้ จึงต้องมีเงินทุนสูงกว่าแบบถัดไป
  • หากเป็นการพัฒนาโครงการในแนวราบ ที่สามารถแบ่งซอยออกเป็นแต่ละยูนิตได้ ปกติ สามารถทำการโอนแยกแต่ละยูนิตได้ เช่น พัฒนาบ้านเพื่อขาย

-  การทำยอดขายในช่วงเปิดตัวโครงการสำคัญมาก ด้วยเหตุผลดังนี้

  • เป็นสัดส่วนยอดขายที่มีสัดส่วนสูงที่สุดในระยะเวลาการขาย เพราะเป็นผลิตภัณฑ์ใหม่ที่ออกสู่ท้องตลาด
  • การเบิกเงินกู้จากธนาคาร โดยทั่วไป จะมีเงื่อนไขการเบิกเงินกู้ อิงตามอัตราส่วนของยอดขาย เช่น ขายได้ 40% จึงสามารถเบิกเงินกู้ได้

2.  การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า (For Rent/Lease) เช่น โรงแรม อพาร์ตเมนต์ หอพัก ห้างสรรพสินค้า

การพัฒนาอพาร์ตเมนต์

-  การลงทุนรูปแบบนี้ สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 รูปแบบย่อย คือ

  • การให้เช่าระยะสั้น โดยการเก็บค่าเช่าเป็นรายวัน หรือรายเดือน
  • การให้เช่าระยะยาว (เซ้ง) โดยอาจเก็บเงินค่าเช่าทั้งหมดหรือเงินค่าเช่าส่วนใหญ่ล่วงหน้า

-  การลงทุนรูปแบบนี้ มักใช้เงินลงทุนมากกว่าการพัฒนาเพื่อการขาย ดังที่กล่าวข้างต้น

-  ที่ดินที่ใช้พัฒนา เจ้าของโครงการไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ได้ เช่น เช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรมระยะยาว แต่การพัฒนาเพื่อขาย เจ้าของโครงการต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

-  มีข้อดีคือ ยังสามารถรักษากรรมสิทธิ์ของที่ดินและอาคารได้ (กรณีเจ้าของโครงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์) รวมถึงได้มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินในระยะยาว (Appreciation)

-  ผลตอบแทนจากการลงทุน คิดเป็นอัตราร้อยละต่อปี และยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไร ผลตอบแทนต่อปีก็จะสูงตามไปด้วย เช่น ลงทุน 100 ล้านบาท หาก 7 ปีคืนทุน ก็หมายความว่า ได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ = 100 ÷ 7 = 14.3 ล้านบาท หรือ 14.3% ต่อปี ดังนั้น หาก 6 ปีคืนทุน ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 16.67% ต่อปี

โดยสรุป การเลือกรูปแบบการลงทุน ย่อมขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น เงินทุน ความชำนาญในธุรกิจใด การร่วมทุน (เช่น หากมีผู้ถือหุ้นหลายฝ่าย อาจนิยมพัฒนาเพื่อขายมากกว่าให้เช่า) ทำเลที่ตั้ง ข้อกฎหมาย (เช่น ประโยชน์การใช้สอยที่ผังเมืองอนุญาต) ฯลฯ  ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้ทุกโครงการควรทำการศึกษาความเป็นไปได้ ก่อนการลงทุนนั่นเอง


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1