กฎหมายกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
04 NOV 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยปกติ มนุษย์ปุถุชนทั่วไป ย่อมมีอารมณ์รัก โลภ โกรธ หลง ซึ่งในทางธรรม ถือว่าเป็นกิเลส และย่อมมีแตกต่างกันในแต่ละตัวบุคคล ขึ้นอยู่กับสิ่งแวดล้อมที่หล่อหลอมบุคคลนั้นๆ ขึ้นมา ทำให้วิถีการดำเนินชีวิตของแต่ละคนจึงอาจแตกต่างกัน

ด้วยวิถีการดำเนินชีวิตที่แตกต่างกันนี้เอง หากมาอยู่ร่วมกันโดยปราศจากกฎเกณฑ์ ย่อมเกิดข้อขัดแย้งระหว่างกันไม่มากก็น้อย จนทำให้สังคมเกิดความไม่สงบสุข

ดังนั้น ในสังคมหนึ่งๆ จึงต้องมีกฎเกณฑ์ที่คอยกำกับคนในสังคม ตลอดจนให้คนในสังคมยึดถือเป็นมาตรฐานในการปฏิบัติร่วมกัน ซึ่งหากเป็นสังคมในระดับประเทศ กฎเกณฑ์ดังกล่าว เรียกกันว่า “กฎหมาย

กฎหมายถูกพัฒนาขึ้นมาจากหลักของเหตุและผล ดังที่นักปราชญ์ของโลก อริสโตเติ้ล ได้ให้นิยามของกฎหมายไว้ว่า “The Law is reason, free from passion” แปลว่า กฎหมาย คือ เหตุผลที่ไร้ซึ่งอารมณ์ความรู้สึก กล่าวคือ ปราศจากซึ่งความลำเอียงใดๆ หากผู้ใดฝ่าฝืน ก็ย่อมได้รับโทษเสมอกัน

สำหรับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบทบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน หากจะจัดประเภทของข้อกฎหมาย สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายทั่วไป กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังจะกล่าวถึงต่อไป            

1.     กลุ่มกฎหมายทั่วไป

         เป็นกลุ่มกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขไว้บังคับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นลำดับแรก หากปรากฏผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวถึงต่อไป ก็ไม่มีความจำเป็นต้องนำมาพิจารณา กฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

         1.1    ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                    เป็นกฎหมายที่รวบรวมเอาบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับเรื่องในทางแพ่งและพาณิชย์มาไว้เป็นหมวดหมู่เดียวกัน และจัดระเบียบให้เข้ากัน เช่น การทำนิติกรรม ฯลฯ ถือว่าเป็นกฎหมายที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีพและประกอบอาชีพของประชาชนทั่วไป

         1.2    กฎหมายผังเมือง

                    วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองตราขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยจัดประเภทของที่ดินตามสีต่างๆ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง คือ เป็นการจัดโซนนิ่งพื้นที่ เช่น พื้นที่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรม กำหนดให้เป็นสีแดง พื้นที่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์เพื่อการอุตสาหกรรมและคลังสินค้า กำหนดให้เป็นสีม่วง ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาบนที่ดินบริเวณใดก็ได้ หากแต่ต้องตรวจสอบสีของผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ใด

                    ดังนั้น จึงไม่ต้องสงสัยว่า หากนำที่ดินไปขายให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คำถามแรกที่ผู้ประกอบการต้องการทราบคือ พื้นที่สีอะไร

                    ทั้งนี้ ปัจจุบัน กฎหมายผังเมืองเป็นไปตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 โดยในแต่ละจังหวัดอาจแบ่งประเภท/กำหนดสีของการใช้ประโยชน์ในที่ดินแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมและนโยบายการพัฒนาพื้นที่นั้นๆ

         1.3    กฎหมายควบคุมอาคาร

                    หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบและก่อสร้าง รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไว้ โดยมุ่งเน้นเพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและเป็นระเบียบเรียบร้อย         

                    ปัจจุบัน กฎหมายควบคุมอาคารเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 โดยมีกฎกระทรวงหลายฉบับที่ออกความตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ เพื่อแสดงรายละเอียดของเงื่อนไขต่างๆ เช่น      

- กฎกระทรวง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 กำหนดว่า อาคารประเภทใดบ้างที่หลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้อง ขอใบรับรองการก่อสร้างอาคารก่อน จึงจะใช้งานได้

- กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 กำหนดเงื่อนไขของลักษณะอาคาร วัสดุของอาคาร ฯลฯ

- กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 กำหนดเงื่อนไขของอาคารอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

         1.4    กฎหมายสิ่งแวดล้อม

                    นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขตามกฎหมายผังเมืองว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้างและมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถุประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อโซนนิ่ง ควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองและจัดระเบียบการอยู่อาศัยของประชากรในเมืองนั้นๆ หากแต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่

                    ปัจจุบัน กฎหมายสิ่งแวดล้อมเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มีประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมหลายฉบับ ออกความตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ เพื่อควบคุมสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ต่างๆ

                    กฎหมายสิ่งแวดล้อมได้กำหนดให้โครงการก่อสร้างที่เข้าข่ายตามข้อกำหนดของกฎหมาย ต้องยื่นรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA : Environmental Impact Assessment) หรือรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE : Initial Environmental Examination) เพื่อขอความเห็นชอบจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ก่อน จึงจะทำการก่อสร้างได้ โดยรายละเอียดเงื่อนไขได้ระบุไว้ในประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฉบับต่างๆ

         1.4    กฎหมายขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

                    เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญัติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ กำหนดเงื่อนไขเพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาชุมชนในท้องถิ่นนั้นๆ ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายท้องถิ่นของจังหวัดนั้นประกอบด้วย

                    ยกตัวอย่างความสำคัญของกฎหมายท้องถิ่น เช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพื้นที่ได้ เพราะเหตุว่า พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.. 2522 มาตรา 9 วรรค 2 ได้ให้อำนาจไว้

2.     กลุ่มกฎหมายเฉพาะประเภท

         กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมฟังชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ต้องมีการขอใบอนุญาตประกอบกิจการ การต่อใบอนุญาต ข้อห้ามต่างๆ ฯลฯ

         กฎหมายเฉพาะประเภทที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมกัน ได้แก่

- กฎหมายจัดสรรที่ดิน ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543กฎหมายอาคารชุด ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

- กฎหมายโรงงาน ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535

- กฎหมายหอพัก ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558

- กฎหมายโรงแรม ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547

- กฎหมายคลังสินค้า ปัจจุบันเป็นไปตามพระราชบัญญัติคลังสินค้า ไซโลและห้องเย็น พ.ศ. 2558

3.     กลุ่มกฎหมายเฉพาะเรื่อง

         เป็นกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขไว้สำหรับจัดระเบียบ ส่งเสริม แก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเรื่อง เช่น

- กฎหมายขุดดินและถมดิน ปัจจุบัน กฎหมายขุดดินและถมดินเป็นไปตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543

- กฎหมายอนุรักษ์พลังงาน ปัจจุบัน กฎหมายอนุรักษ์พลังงานเป็นไปตามพระราชบัญญัติการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2535

- กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ปัจจุบัน กฎหมายส่งเสริมการลงทุนเป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520

ในการควบคุมการปฏิบัติตามกฎหมายทั้ง 3 กลุ่มข้างต้น วิธีการหนึ่งที่รัฐใช้ก็คือ การกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องยื่นขออนุญาต (รวมถึงการขอความเห็นชอบหรือการแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) ก่อนดำเนินกิจกรรมที่สำคัญ ซึ่งสามารถจัดออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ การขออนุญาตทั่วไป และการขออนุญาตเฉพาะทาง

  • การขออนุญาตทั่วไป หมายถึง การขออนุญาตตามกฎหมายทั่วไป เช่น การขออนุญาตก่อสร้าง การขอ EIA การขอใบรับรองการก่อสร้าง ฯลฯ
  • การขออนุญาตเฉพาะทาง หมายถึง การขออนุญาตตามกฎหมายเฉพาะประเภทและกฎหมายเฉพาะเรื่อง ซึ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการที่มีลักษณะเฉพาะ โดยมักกำหนดเงื่อนไขให้ได้รับการอนุญาตก่อนดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อนโอนกรรมสิทธิ์ หรือก่อนเปิดใช้บริการ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของโครงการที่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้องเช่น
    • หากพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แล้วแบ่งแปลงที่ดินออกเป็นแปลงย่อย ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องยื่นขออนุญาตจัดสรร ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ หลังจากได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรแล้ว จึงสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งไว้แล้วนั้นให้ลูกค้าได้
    • หากพัฒนาคอนโดมิเนียม หลังจากได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคารแล้ว ผู้ประกอบการจะต้องไปยื่นขอใบ อช.10, อช.2 และอช.13 หลังจากได้มาแล้ว จึงสามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้
    • หากพัฒนาโรงแรม/ หอพัก ก่อนทำการเปิดบริการจะต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม/ ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย
    • หากพัฒนาโรงงานประเภท 3 กฎหมายกำหนดให้ต้องขอใบ รง.4 ก่อน จึงจะก่อสร้างได้
    • หากถมดินที่มีพื้นที่มากกว่า 2,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องได้รับใบรับแจ้งก่อน จึงสามารถดำเนินการได้

โดยสรุป หากผู้ประกอบการเข้าใจระบบกฎหมายที่ใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น ก็จะทำให้สามารถศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ตลอดจนวางแผนการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ตกหล่นขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง ซึ่งกฎหมายระบุให้ต้องปฏิบัติตาม

นอกจากนี้ ควรเป็นที่เข้าใจว่า กฎหมายต่างๆ ที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตเพื่อให้เหมาะสมกับยุคสมัยและสถานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ ดังนั้น การนำข้อกฎหมายต่างๆ ไปใช้ จึงควรตรวจสอบก่อนว่า ข้อกฎหมายเหล่านั้นมีการปรับเปลี่ยนหรือไม่อย่างไร เพื่อให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1