สรรหาผู้รับจ้างก่อสร้างอย่างไร
17 SEP 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในงานก่อสร้างใดๆ ก็ตาม ฝ่ายที่มีหน้าที่นำแบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ไปดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามเป้าหมายของโครงการ คือ ผู้รับจ้างก่อสร้าง

แต่หากว่า ผู้รับจ้างที่คัดเลือกมาดำเนินงาน มีศักยภาพไม่เพียงพอที่จะทำหน้าที่ข้างต้น ก็มักจะทำให้งานเกิดปัญหาตามมาไม่มากก็น้อย ซึ่งการแก้ไขงานนั้น ส่วนใหญ่แล้วจะกระทบต่อเป้าหมายของโครงการทั้งสิ้น กล่าวคือ กระทบต่อคุณภาพที่วางไว้ (Quality) นำมาซึ่งขอบเขตงานที่เพิ่มขึ้น (Scope) ต้นทุนเพิ่มขึ้น (Cost) และระยะเวลาก่อสร้างต้องถูกขยายออกไป (Time)

ดังนั้น การสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้าง จึงเป็นงานที่ควรเอาใจใส่เป็นอย่างยิ่ง ซึ่งนอกจากจะทำให้งานมีปัญหาน้อยแล้ว ยังอาจทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างลดลงอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

ปัจจุบัน วิธีการสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้างที่นิยมใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นที่รู้จักกันดี คือ การประกวดราคา หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่าการประมูล ซึ่งโดยปกติ ผู้บริหารการก่อสร้าง จะเป็นผู้ดำเนินการ ในฐานะตัวแทนของผู้ว่าจ้าง

โดยทั่วไป กระบวนการประมูลจะมีขั้นตอนย่อยหลายขั้นตอน แต่มีขั้นตอนที่สำคัญ 2 ขั้นตอนหลัก ได้แก่ ขั้นตอนการตรวจสอบคุณสมบัติ (Pre-Qualification) และขั้นตอนการจัดทำข้อกำหนดในการว่าจ้าง (Terms of Reference) มีรายละเอียด ดังนี้

-    ขั้นตอนการตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น (Pre-Qualification)

       การตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้น หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า Pre-Q หรือ PQ มีวัตถุประสงค์เพื่อคัดกรองหาผู้รับจ้างก่อสร้างที่มีศักยภาพเข้าร่วมการประมูล

       อาจกล่าวได้ว่า ผู้รับจ้างก่อสร้างที่ผ่านเกณฑ์การตรวจสอบคุณสมบัติแล้ว ถือได้ว่ามีศักยภาพเพียงพอในการก่อสร้างโครงการ ดังนั้น ต่อมา หากรายใดเสนอเงื่อนไขที่ดีที่สุด ก็สมควรได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ก่อสร้างโครงการ

      ในทางปฏิบัติ จะมีการส่งเอกสารเชิญผู้รับจ้างก่อสร้างที่คาดว่ามีคุณสมบัติตามที่ต้องการให้เข้าร่วมการ PQ โดยเนื้อหาหลักในเอกสารจะต้องระบุคุณสมบัติที่ต้องการ เช่น เป็นบริษัทจำกัดหรือนิิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาจะต้องก่อสร้างโครงการในลักษณะเดียวกัน ที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่าโครงการที่จัดประมูล (ประมาณการจากสถิติ) ไม่ต่ำกว่ากี่โครงการ มีความสามารถที่จะวางหนังสือค้ำประกันการยื่นซองประกวดราคา (ฺBid Bond) 100,000 บาท ฯลฯ เปรียบเสมือน การคัดเลือกพนักงานเข้าทำงาน ที่เจ้าของบริษัท/ฝ่ายบุคคล จะต้องกำหนดคุณสมบัติพนักงานที่ต้องการ เช่น อายุมากกว่ากี่ปี มีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อยกี่ปี ฯลฯ

       หลังจากนั้น หากผู้ที่ถูกเชิญประสงค์จะเข้าร่วมประมูลโครงการ ก็จะพิจารณาตอบรับการเข้าร่วม โดยนำส่งเอกสารต่างๆ เพื่อประกอบการพิจารณาและพิสูจน์คุณสมบัติ

        จากนั้น เมื่อได้รายชื่อผู้ที่ผ่านเกณฑ์คุณสมบัติตามที่กำหนดไว้แล้ว จึงจะออกหนังสือเชิญให้ผู้รับจ้างก่อสร้างเข้ามารับเอกสารข้อกำหนดในการว่าจ้าง ดังที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้ 

-    ขั้นตอนการจัดทำข้อกำหนดในการว่าจ้าง (Terms of Reference)

       ผู้เข้าร่วมประมูลที่ผ่านขั้นตอนการ PQ ข้างต้น จะต้องมารับข้อกำหนดในการว่าจ้าง หรือเรียกกันว่า “TOR” ซึ่งเป็นเอกสารที่แสดงความต้องการของโครงการ นำไปศึกษาและเสนอราคากลับมาภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ใน TOR

       TOR มีวัตถุประสงค์สูงสุด เพื่อให้ข้อเสนอของผู้เข้าร่วมประมูลแต่ละราย สามารถทำการเปรียบเทียบกันได้  ซึ่งการที่ข้อเสนอของแต่ละรายจะสามารถทำการเปรียบเทียบกันได้ ย่อมหมายถึง ต้องเสนออยู่บนกติกาอันเดียวกัน ดังนั้น TOR จึงเปรียบได้กับเอกสารที่รวบรวมกติกาที่ผู้เข้าร่วมประมูลทุกรายจะต้องยึดถือเป็นมาตรฐานเดียวกันนั่นเอง เช่น

  • กำหนดแบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) เพื่อให้ผู้เข้าร่วมประมูลทุกรายใช้เป็นแม่แบบเดียวกันในการคิดราคา
  • กำหนดแบบฟอร์มใบเสนอราคา (หากแต่ละรายใช้แบบฟอร์มของตนเอง ก็จะเกิดปัญหาในการเปรียบเทียบตามมา เพราะแต่ละรายอาจรวมหรือไม่รวมค่าใช้จ่ายบางชนิดแตกต่างกัน เช่น VAT ฯลฯ)  
  • กำหนดร่างสัญญาจ้างก่อสร้างที่จะใช้ลงนาม
  • กำหนดให้ผู้รับจ้างต้องวาง Bid Bond เพื่อเป็นหลักประกันว่า หากผู้เข้าร่วมประมูลรายใดได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ก่อสร้างโครงการแล้ว จะต้องรับงาน มิเช่นนั้น จะถูกริบ Bid Bond ไป  
  • กำหนดวันที่ชี้แจงแบบและตอบข้อสงสัยต่างๆ ของผู้รับจ้างทุกราย
  • กำหนดวันยื่นซองประมูล

TOR เปรียบได้กับเอกสารที่รวบรวมกติกาที่ผู้เข้าร่วมประมูลทุกรายจะต้องยึดถือ

       TOR มีประโยชน์โดยสรุป ดังนี้

  • ทำให้สามารถเปรียบเทียบข้อเสนอหรือราคาค่าก่อสร้างจากผู้รับจ้างก่อสร้างแต่ละรายได้ เนื่องจากมีการเสนอราคาอยู่บนกติกาอันเดียวกัน
  • ผู้รับจ้างก่อสร้างทราบอย่างชัดเจนว่า ต้นทุนค่าก่อสร้างของตนเองเป็นเท่าใด ทำให้ลดการบวกเผื่อค่าใช้จ่ายที่ไม่ชัดเจนต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ค่าก่อสร้างสูงกว่าปกติ
  • ทำให้ผู้รับจ้างก่อสร้างทราบเงื่อนไขของโครงการ ก่อนที่จะเริ่มทำการก่อสร้าง ดังนั้น หากรายใดมีปัญหาในเงื่อนไขข้อใด ก็อาจเจรจากับเจ้าของโครงการหรือผู้บริหารการก่อสร้าง เพื่อให้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขในข้อนั้นๆ ได้ จึงทำให้มีความชัดเจนก่อนที่จะลงมือก่อสร้าง

เหตุที่กระบวนการประมูลเป็นที่นิยมนั้น เพราะเจ้าของโครงการต้องการถึงความโปร่งใสและการแข่งขันกันอย่างบริสุทธิ์ ยุติธรรม ดังนั้น ขั้นตอนต่างๆ ทุกขั้นตอน จึงมีเหตุและผล สามารถอธิบายได้

อย่างไรก็ดี สำหรับเจ้าของโครงการที่ต้องการลดขั้นตอนบางขั้นออกไป เพราะเล็งเห็นว่า ทำให้สูญเสียเวลา อันอาจเป็นเหตุให้เกิดค่าใช้จ่ายทางอ้อมและ/หรืออาจเกิดความเสี่ยงต่างๆ ตามมา ก็อาจประยุกต์ใช้ขั้นตอนต่างๆ โดยยังคงวัตถุประสงค์เดิม เช่น  หากทราบอยู่แล้วว่า ผู้รับจ้างรายใดบ้างที่มีศักยภาพในการก่อสร้าง ก็อาจไม่จำเป็นต้องมีขั้นตอนการ PQ

โดยสรุป การสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้าง ถือเป็นหนึ่งในกระบวนการที่สำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะเหตุว่า

  • หากไม่นับต้นทุนค่าที่ดินแล้ว ค่าก่อสร้างถือได้ว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงที่สุดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากค่าใช้จ่ายส่วนนี้ สามารถประหยัดได้มากเพียงใด ย่อมส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุน สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
  • หากผู้รับจ้างก่อสร้างขาดศักยภาพในการก่อสร้างแล้ว เป้าหมายของโครงการ ย่อมมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบทุกด้าน

ดังนั้น หากกระบวนการสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้างล้มเหลวหรือขาดประสิทธิภาพ ก็เป็นจุดเริ่มต้น ที่จะทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมาอีกมากมาย


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1