การสรรหาผู้ออกแบบและที่ปรึกษาโครงการ
22 SEP 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยทั่วไป หลังจากที่เจ้าของโครงการได้จัดซื้อที่ดินมาแล้ว ต่อมา จะต้องทำการสรรหาผู้มีหน้าที่นำ Project Idea ที่ผ่านการทำ Feasibility Study มาแล้ว ไปออกแบบให้เป็นรูปธรรม จนได้แม่แบบ ได้แก่ แบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ขึ้นมา นั่นก็คือ ผู้ออกแบบ

อย่างไรก็ดี หากแม่แบบที่จัดทำแล้วเสร็จข้างต้น ขาดความสอดคล้องกับสมมติฐานหรือผลที่ได้จาก Feasibility Study เช่น ค่าก่อสร้างเกินงบประมาณที่ตั้งสมมุติฐานไว้ใน Technical Feasibility Study หรือไม่สามารถขายได้ในราคาที่ตั้งสมมติฐานไว้ใน Marketing Feasibility Study ผลตอบแทนที่คาดหวัง ที่ระบุไว้ใน Financial Feasibility Study ก็จะลดทอนไปตามส่วน ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้เจ้าของโครงการต้องสรรหาผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาร่วมดำเนินงานตั้งแต่ขั้นตอนของการออกแบบ เพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว นั่นก็คือ ที่ปรึกษาในด้านต่างๆ

จากเหตุและผลข้างต้น ฝ่ายที่เข้ามาช่วยเจ้าของโครงการ ตั้งแต่ขั้นตอนของการออกแบบ ที่มักพบเห็นกันโดยทั่วไป จึงมีดังนี้

ผู้ออกแบบโครงการ (Designer)

ผู้ออกแบบมีบทบาทในการนำประสบการณ์และความเชี่ยวชาญทางด้านการออกแบบมาทำการออกแบบโครงการให้เป็นไปตามเป้าหมายของโครงการและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้ออกแบบเป็นฝ่ายที่มีความสำคัญรองลงมาจากเจ้าของโครงการ เนื่องด้วยเหตุผลประการสำคัญ ดังนี้

-    เป็นผู้ที่นำความคิดของเจ้าของโครงการมาออกแบบให้เป็นรูปธรรมและเขียนเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องนำไปดำเนินการให้เป็นความจริงขึ้นมา

   เป็นผู้ร่วมกำหนดพื้นที่ขาย หรือพื้นที่ให้เช่าของโครงการ หมายความว่า พื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าของโครงการจะมากน้อยเพียงใด ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับความรู้และประสบการณ์ของผู้ออกแบบด้วย

  เป็นผู้กำหนดราคาค่าก่อสร้างของโครงการทางอ้อม ผ่านทางการกำหนดวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้

ในการพัฒนาโครงการหนึ่งๆ อาจใช้ผู้ออกแบบหลายประเภท เช่น หากเป็นโรงแรม อาจต้องมีผู้ออกแบบระบบกันเสียง (Acoustic Designer) แต่หากเป็นโครงการทั่วไป จะประกอบไปด้วยผู้ออกแบบหลัก ได้แก่ ผู้ออกแบบงานสถาปัตยกรรม ผู้ออกแบบงานโครงสร้าง และผู้ออกแบบงานระบบประกอบอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล

ผู้บริหารการก่อสร้าง (Construction Administrator)

ตามหลักแล้ว ขอบเขตการบริหารการก่อสร้างถือเป็นหนึ่งในการให้บริการของบริษัทที่ปรึกษาด้านการก่อสร้าง อาจเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “วิศวกรที่ปรึกษา” โดยในบริษัทหนึ่งๆ อาจมีบริการด้านต่างๆ มากน้อยแตกต่างกัน ตามศักยภาพของแต่ละบริษัท

บทบาทของผู้บริหารการก่อสร้าง โดยหลักแล้วจะทำหน้าที่บริหารและควบคุมงานก่อสร้างให้สอดคล้องกับเป้าหมายของโครงการ ดูแลรักษาผลประโยชน์ให้เจ้าของโครงการโดยใช้หลักว่า “ได้ในสิ่งที่ควรได้ และปกป้องในสิ่งที่ไม่ควรเสีย” ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับขอบเขตในการว่าจ้างด้วย

โดยทั่วไป สามารถแบ่งขอบเขตในการว่าจ้างได้ ดังนี้ 

-    ประเภทที่ 1: มีทีมงานประจำที่หน่วยงานก่อสร้าง

  • บริหารโครงการ (Project Management) มีขอบเขตในการให้บริการตั้งแต่เริ่มต้น ไปจนสิ้นสุดโครงการ
  • บริหารงานก่อสร้าง (Construction Management) มีขอบเขตในการให้บริการตั้งแต่ขั้นตอนจัดจ้างผู้รับจ้างก่อสร้าง ไปจนสิ้นสุดโครงการ
  • ควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Supervision) มีขอบเขตในการให้บริการตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มการก่อสร้าง ไปจนสิ้นสุดโครงการ

   ประเภทที่ 2: ไม่มีทีมงานประจำที่หน่วยงานก่อสร้าง เช่น ตรวจติดตามงานก่อสร้าง (Construction Audit) มีขอบเขตการให้บริการในลักษณะ Audit โครงการ เป็นระยะๆ เช่น สัปดาห์ละ 3 ครั้ง เหมาะกับโครงการขนาดเล็กที่มีงบประมาณไม่มากนัก และมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่ได้มาตรฐานในระดับหนึ่ง

      การ Audit นี้จะช่วยป้องกันการลุกลามของปัญหา จนยากต่อการแก้ไขหรือเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสูงได้ เช่น บางโครงการตรวจพบในระหว่าง Audit ว่า รอยเชื่อมเหล็กรูปพรรณไม่ได้มาตรฐาน หากตรวจพบตั้งแต่ช่วงเริ่มก่อสร้าง การแก้ไขและป้องกันจะทำได้ง่ายและเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการไม่ตรวจเลยหรือตรวจพบในระหว่างการใช้งาน ซึ่งการแก้ไขย่อมทำได้ยากและเสียค่าใช้จ่ายสูง

      หากเปรียบกับโรคที่เกิดขึ้นในร่างกาย เช่น โรคมะเร็ง การตรวจพบในขั้นที่ 1 ย่อมมีโอกาสรักษาได้ง่ายและเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าขั้นที่ 4 ซึ่งอาจแก้ไขได้ไม่ทันการณ์

ทั้งนี้ หากเจ้าของโครงการให้ผู้บริหารการก่อสร้างเข้ามามีส่วนร่วมตั้งแต่การออกแบบ (ขอบเขตการบริหารโครงการ) ผู้บริหารการก่อสร้างจะช่วยตรวจสอบแม่แบบว่า หากนำไปก่อสร้าง จะมีปัญหาใดๆ ที่กระทบต่อเป้าหมายของโครงการหรือไม่ หรือเรียกว่าการทบทวนความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง (Constructability Review) เป็นระยะๆ นั่นเอง

โดยปกติแล้ว เจ้าของโครงการควรคัดเลือกผู้บริหารการก่อสร้างเข้ามาเป็นฝ่ายแรก เนื่องจากเป็นผู้ที่ควรมีส่วนร่วมในการคัดเลือกผู้เกี่ยวข้องฝ่ายต่างๆ รวมถึงให้คำแนะนำในการร่างสัญญาว่าจ้างฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันมิให้เจ้าของโครงการเสียผลประโยชน์ 

ที่ปรึกษาด้านการขายและการตลาด (Sales and Marketing Consultant)

หากเข้ามามีส่วนร่วมในการออกแบบ จะทำหน้าที่ตรวจสอบแม่แบบว่า ควรออกแบบอย่างไรเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย

นอกจากนี้ โดยปกติในระหว่างการขาย ที่ปรึกษาฯ จะจัดทีมงานเข้าประจำ ที่สำนักงานขายของโครงการ เพื่อทำการขาย เช่น คอนโดมิเนียม โดยมีการคิดค่าใช้จ่ายเป็นค่านายหน้า (Commission) ประมาณร้อยละ 2-3 ของราคาซื้อขาย ขึ้นกับความยากง่ายของการขาย

ที่ปรึกษาด้านการจัดทำรายงาน EIA (EIA Consultant)

เนื่องจากข้อกฎหมายกำหนดให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ต้องยื่นรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อขอความเห็นชอบต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ดังนั้น หากโครงการที่ทำการพัฒนาเข้าข่ายต้องยื่น EIA ผู้ประกอบการจะต้องว่าจ้างที่ปรึกษาด้านนี้เข้ามาร่วมดำเนินงานด้วย

ที่ปรึกษา EIA จะทำหน้าที่ ดังนี้

-    เป็นผู้จัดทำรายงาน EIA เพื่อขอความเห็นชอบข้างต้น ซึ่งรัฐกำหนดให้ต้องเป็นผู้ได้รับการอนุญาตตามกฎหมาย

-    ให้ความเห็นต่อเจ้าของโครงการ ในการปรับแบบให้สอดคล้องกับข้อกฎหมาย เพื่อผลักดันให้ผ่านความเห็นชอบจาก สผ.

-    เป็นผู้นำเสนอข้อมูลต่อคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) ในการประชุมพิจารณาโครงการ

ที่ปรึกษาด้านอื่นๆ เช่น

-    ผู้สำรวจปริมาณและราคา (Quantity Surveyor) หรือเรียกกันโดยย่อว่า “QS” ย่อมาจาก Quantity Surveyor มีหน้าที่โดยตรงในการช่วยเจ้าของโครงการควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้าง ทั้งในระหว่างการออกแบบและ/หรือในระหว่างการก่อสร้าง มักนิยมใช้กันในโครงการขนาดใหญ่ แต่หากเป็นโครงการทั่วไป ผู้บริหารการก่อสร้างจะเป็นผู้ให้คำแนะนำในด้านนี้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในการว่าจ้าง

-    ที่ปรึกษาด้านฮวงจุ้ย (Feng Shui Master) หรือที่เรียกกันว่าซินแส มีหน้าที่ในการให้คำปรึกษาต่อเจ้าของโครงการ ในการออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับหลักของฮวงจุ้ย เช่น กำหนดตำแหน่งห้องของเจ้าของโครงการ ฯลฯ ทั้งนี้ ที่ปรึกษาด้านนี้ ควรเข้ามามีส่วนร่วมในระหว่างการออกแบบ มิเช่น หากโครงการเริ่มก่อสร้างไปแล้ว การปรับเปลี่ยนใดๆ ที่ไม่ตรงตามแบบ ย่อมมีแนวโน้มที่จะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายตามมา

สำหรับการสรรหาผู้ออกแบบและที่ปรึกษาให้มีคุณภาพนั้น ต้องเข้าใจก่อนว่างานดังกล่าวเป็นงานบริการ ดังนั้น ผลงานจะออกมาดีหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับคุณภาพของทีมงานและคุณภาพของระบบเป็นสำคัญ ส่วนองค์ประกอบอื่นๆ นั้นเป็นส่วนรองลงไป กล่าวคือ

-    คุณภาพของทีมงาน ย่อมขึ้นอยู่กับความรู้ ประสบการณ์ และความรับผิดชอบต่อลูกค้า อย่างไรก็ดี ความรู้และประสบการณ์นั้น หากปราศจากระบบการเรียนรู้รองรับ เช่น ระบบ PDSA (Plan-Do-Study-Act) เพื่อกลั่นกรองออกมาเป็น Know How แล้ว แม้เวลาผ่านไปนานเท่าใด ก็มิได้ประกันว่าจะมีองค์ความรู้ที่เพียงพอในงานที่รับผิดชอบ

 

          วงจร PDSA ช่วยให้การเรียนรู้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ

-    คุณภาพของระบบ หากมีคุณภาพสูง ย่อมทำให้กระบวนการทำงานมีประสิทธิภาพ ลดค่าใช้จ่ายเนื่องจาก Waste ในด้านต่างๆ เช่น ระยะเวลา การแก้ไข ฯลฯ นอกจากนี้ หากเกิดความผิดปกติขึ้น ก็จะแสดงอาการของปัญหาปรากฏให้เห็น เพื่อทำการแก้ไขและป้องกัน ก่อนจะลุกลามเป็นปัญหาใหญ่

      ยกตัวอย่างเช่น ในการควบคุมงานของผู้บริหารการก่อสร้าง หากปราศจากระบบที่ดีแล้ว ทีมงานที่อยู่หน่วยงานก่อสร้าง จำนวนเพียงไม่กี่คน ย่อมไม่สามารถที่จะควบคุมการทำงานของทีมงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง ที่มีจำนวนมากกว่าหลายเท่าตัวได้อย่างแน่นอน 

      ดังนั้น เกณฑ์การสรรหาผู้ออกแบบและที่ปรึกษา จึงควรตรวจสอบ 2 ปัจจัยข้างต้น ทั้งทางตรงและทางอ้อมเป็นสำคัญ

โดยสรุปแล้ว ขั้นตอนการออกแบบถือว่าเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก หากแม่แบบไม่สมบูรณ์ งานก่อสร้างย่อมไม่สมบูรณ์เช่นกัน ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้ นอกจากเจ้าของโครงการจะคัดเลือกผู้ออกแบบเข้ามาดำเนินงานแล้ว ควรคัดเลือกที่ปรึกษาด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เข้ามาร่วมดำเนินงานในขั้นนี้ด้วย

ทั้งนี้ จำนวนที่ปรึกษาจะมีมากน้อยเพียงใด ย่อมขึ้นอยู่กับเป้าหมายของผู้ประกอบการและข้อกฎหมายที่เข้าไปเกี่ยวข้อง  

อย่างไรก็ดี บางโครงการอาจมีฝ่ายอื่นๆ นอกจากผู้ออกแบบและที่ปรึกษา เข้ามาร่วมในงานออกแบบ เช่น กรณีการพัฒนาโรงแรม หากมีการใช้เชน (Hotel Chain) มาทำหน้าที่บริหารงานจัดการแทน (Hotel Operator) เชนเหล่านี้ ก็จะเข้ามาร่วมในขั้นตอนการออกแบบด้วย ทั้งนี้ เพื่อผลักดันให้แม่แบบเป็นไปตามมาตรฐานของเชนตนเอง เช่น มาตรฐานการสำรองไฟฟ้า มาตรฐานขนาดลิฟต์ที่จะนำมาใช้งาน มาตรฐาน NFPA มาตรฐาน LEED ฯลฯ


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1