ปัญหาระยะร่นและแนวทางการป้องกัน
18 AUG 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

สิ่งก่อสร้างใดๆ ที่ปลูกสร้างบนที่ดินนั้น รัฐได้กำหนดข้อกฎหมายเพื่อควบคุมให้ สิ่งก่อสร้างนั้นๆ ต้องมีการเว้นระยะห่างจากแนวเขตต่างๆ เป็นต้นว่า แนวเขตของที่ดินทุกด้าน ถนนสาธารณะ ลำคลองสาธารณะ มากน้อยขึ้นอยู่กับประเภทและรูปแบบของสิ่งก่อสร้าง ทั้งนี้ เพื่อให้การอยู่ร่วมกันมีความปลอดภัยและมีความสงบสุข ระยะห่างดังกล่าวนั้น เรียกกันโดยทั่วไปว่า “ระยะร่น”

 

 

ระยะร่นข้างต้น มักพบปัญหาว่ามีระยะที่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ จนเป็นเหตุให้หน่วยงานราชการไม่สามารถออกใบรับรองการก่อสร้างอาคารให้ได้ (กรณีอาคารเข้าข่ายต้องขอ) ซึ่งโดยทั่วไปมักพบได้กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในชุมชนที่เจริญแล้วและหรือบนที่ดินที่มีเนื้อที่จำกัด

เหตุที่เป็นเช่นนั้น เพราะว่า ที่ดินในชุมชนที่เจริญแล้ว ส่วนใหญ่มักมีราคาสูง ตามหลักของ Demand - Supply ดังนั้น เพื่อให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าเป้าหมาย จึงต้องออกแบบโครงการให้มีพื้นที่ขายมากที่สุด

จากการออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากที่สุดนี้เอง จึงทำให้ระยะร่นอาจถูกออกแบบให้มากกว่าระยะขั้นต่ำ ที่ระบุไว้ในกฎหมายไม่มากนัก นำไปสู่ความเสี่ยงที่หลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ระยะร่นที่วัดได้จริงอาจจะน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ จนเกิดปัญหาในการออกใบรับรองการก่อสร้างตามมา โดยทั่วไป จะพบได้บ่อย หากเกิดกรณีดังต่อไปนี้

  • ขอบเขตของที่ดินที่นำไปออกแบบ ใช้วิธีทาบระยะและตำแหน่งจากโฉนดที่ดิน จึงเกิดความคลาดเคลื่อนของระยะจริง
  • ตัวอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีการฉาบหรือกรุวัสดุ จนกินระยะร่นที่ได้ออกแบบไว้อย่างมีนัยสำคัญ
  • มีสิ่งก่อสร้างรุกล้ำเข้ามาในเขตที่ดิน ทำให้บดบังแนวเขตที่ดินที่ถูกต้อง จนเกิดข้อถกเถียงถึงระยะร่นที่วัดได้จริง นำไปสู่ปัญหาการออกใบรับรองอาคาร รวมทั้งนำไปสู่ปัญหาการฟ้องร้อง เพื่อให้รื้อถอนสิ่งก่อสร้างที่ลุกล้ำดังกล่าว

ทั้งนี้ แนวทางในการป้องกันปัญหาข้างต้น ควรใช้หลายมาตรการประกอบกัน เช่น

  • ทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อนำขอบเขตของที่ดินที่ถูกต้อง ส่งให้ผู้ออกแบบเพื่อทำการออกแบบให้สอดคล้องกัน
  • ก่อนการก่อสร้าง ควรนำขอบเขตที่ดินที่ได้จากการรังวัดของผู้รับจ้างก่อสร้าง ตรวจเช็กกับขอบเขตของที่ดินจากแบบก่อสร้างด้วยว่า มีความสอดคล้องกันหรือไม่

ผลกระทบจากปัญหาระยะร่นดังที่กล่าวข้างต้น หากมีการตรวจพบในขั้นตอนของการวางผังโครงการ (Setting Out) ของผู้รับจ้างก่อสร้าง ก็จะต้องมีการแก้ไขแบบก่อสร้างกันใหม่ รวมถึงอาจต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างใหม่อีกด้วย

หรือหากมีการตรวจพบหลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็อาจเป็นเหตุให้สิ่งก่อสร้างนั้นไม่ได้ใบรับรองการก่อสร้างอาคารจากหน่วยงานราชการดังที่กล่าวไว้

ดังนั้น ทุกฝ่ายจึงไม่ควรละเลยการป้องกันปัญหาข้างต้น มิฉะนั้นอาจต้องเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขตามมาอีกมาก


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1