รู้ก่อนก่อสร้างโครงการขนาดเล็ก
06 OCT 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยทั่วไป ในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม ฯลฯ มักจะมีการว่าจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง ส่งทีมงานเข้ามาประจำที่หน่วยงานก่อสร้าง เพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง หากแต่โครงการขนาดเล็ก เช่น ก่อสร้างอาคารเก็บสินค้าในพื้นที่ของบริษัท ตกแต่งภายในห้องเช่าภายในห้างสรรพสินค้า ฯลฯ อาจไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ เพราะหากเทียบสัดส่วนค่าบริการกับค่าก่อสร้างแล้ว จะมีสัดส่วนค่อนข้างสูง ท้ายที่สุด งานในระหว่างการสร้างจึงเกิดปัญหาหลายประการตามมา เช่น มีงานเพิ่มจำนวนมาก หรืองานล่าช้า ฯลฯ โดยเจ้าของโครงการไม่มีทางออกในการป้องกันและแก้ไขปัญหา

ในกรณีที่งานก่อสร้างมีมูลค่าไม่สูงมาก และไม่สามารถจ้างตัวแทนมาประจำเพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้างได้ อาจป้องกันหรือบรรเทาปัญหาข้างต้นได้ด้วยวิธีดังต่อไปนี้

1.    ควบคุมกิจกรรมดังที่จะกล่าวต่อไปนี้ ให้มีคุณภาพเพียงพอ ได้แก่

-      ควบคุมแม่แบบที่ใช้ในการก่อสร้าง คือ แบบก่อสร้าง (Drawing) และรายการประกอบแบบ (Specification) ให้มีความสมบูรณ์เพียงพอ ไม่เกิดปัญหาต่างๆ เช่น

  • แม่แบบขัดแย้งกันเอง กล่าวคือ เขียนเรื่องเดียวกันไว้ใน 2 ตำแหน่ง ไม่เหมือนกัน
  • แม่แบบตกหล่นบางองค์ประกอบที่จำเป็นต้องใช้งาน เช่น รั้ว ฯลฯ
  • ไม่สามารถสร้างตามแบบได้ เช่น เสริมเหล็กหนาแน่นเกินไป จนคอนกรีตผ่านลงไปไม่ได้

        หากผู้รับจ้างนำแม่แบบที่ไม่สมบูรณ์ไปคิดราคา ราคาที่เสนอมาก็ย่อมไม่สมบูรณ์ตามไปด้วย ต่อมา ในระหว่างการก่อสร้าง หากเจ้าของโครงการมีการแก้ไขงานให้ถูกต้อง ก็จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม

-      คัดเลือกผู้รับจ้างก่อสร้างที่ได้มาตรฐานเพียงพอ กล่าวคือ แม่แบบที่ได้ข้างต้น หากมีคุณภาพได้มาตรฐานดีแล้ว แต่ผู้นำมาทำกลับใช้วัสดุ/อุปกรณ์ที่ไม่มีคุณภาพ (Material) ใช้แรงงานที่ขาดความชำนาญ (Man) ใช้เครื่องจักรที่ด้อยประสิทธิภาพ (Machine) เร่งรัดงานก่อสร้างผิดหลักวิชาการ (Method) เป้าหมายของโครงการก็จะไม่บรรลุผล ดังนั้น การสรรหาผู้รับจ้างก่อสร้างที่มีคุณภาพจึงมีความจำเป็น

-      จัดทำร่างสัญญาจ้างที่สมบูรณ์พียงพอ กล่าวคือ แม่แบบที่ได้ข้างต้นถือเป็นเอกสารทางด้านเทคนิคที่ต้องนำมาใช้แนบสัญญาจ้างก่อสร้าง หากแม่แบบสมบูรณ์ดีแล้ว รวมทั้งมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน แต่ข้อตกลงในสัญญาจ้าง (Agreement) กลับไม่ชัดเจนหรือตกหล่นเงื่อนไขสำคัญ ที่ควรมีไว้เพื่อแก้ไขและป้องกันปัญหาในอนาคต เช่น ข้อตกลงเรื่องหลักเกณฑ์การคิดงานเพิ่ม-ลด หรือค่าปรับหากงานแล้วเสร็จไม่เป็นไปตามเวลา หรือค่าจ้างรวม VAT หรือไม่ ฯลฯ เมื่อไม่มีข้อตกลงดังกล่าว โครงการก็มีความเสี่ยงที่จะไม่บรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้

        ในฐานะเจ้าของโครงการบางรายที่อาจไม่มีความรู้ด้านวิศวกรรม การกระทำกิจกรรม 3 ข้อข้างต้นให้มีคุณภาพนั้น อาจไม่ใช่เรื่องง่าย แต่อาจกระทำได้ในเบื้องต้นด้วย การเลือกผู้ออกแบบและผู้รับจ้างก่อสร้างที่มีศักยภาพ โดยศึกษาองค์ประกอบหลายๆ ประการประกอบกัน เช่น มีผลงานน่าเชื่อถือ ฯลฯ ซึ่งผู้เขียนเชื่อว่า หากเจ้าของโครงการให้ความสำคัญในเรื่องดังกล่าว อย่างน้อยที่สุด งานก่อสร้างจะมีความเสี่ยงที่จะเผชิญปัญหาต่างๆ น้อยกว่าโครงการที่ไม่ได้ให้ความสำคัญอย่างแน่นอน

2.    หลังจากเจ้าของโครงการได้ควบคุมให้ 3 กิจกรรมข้างต้น มีคุณภาพในระดับหนึ่งแล้ว ในระหว่างการก่อสร้างอาจจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง ให้ตรวจติดตามการทำงาน (Construction Monitoring) ของผู้รับจ้างก่อสร้างเป็นระยะๆ เช่น 3 ครั้งต่อสัปดาห์ เพื่อเฝ้าสังเกตความผิดปกติหรือปัญหาที่อาจเกิดหรือมีความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น

        แน่นอนว่า การตรวจติดตามงานเป็นระยะๆ ย่อมมีประสิทธิภาพน้อยกว่า การจัดทีมงานประจำที่โครงการเพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง แต่การเฝ้าสังเกตความผิดปกติที่อาจเกิดขึ้นเช่นนี้ จะช่วยหยุดยั้งปัญหามิให้ลุกลามจนกระทบกับเป้าหมายของโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญ

        เพราะเหตุว่า ในการรับจ้างก่อสร้าง ย่อมมีความต้องการเช่นเดียวกันธุรกิจทุกประเภท ที่ต้องการกำไรสูงที่สุด ซึ่งมาจากรายได้ที่มากที่สุด (จึงเป็นเหตุให้มีการจัดประมูล เพื่อเปรียบเทียบหาผู้ที่เสนอราคาเหมาะสมที่สุด) หักลบด้วยค่าใช้จ่ายที่น้อยที่สุด

        ความต้องการประการสุดท้ายนี้เอง ที่อาจเป็นแรงจูงใจให้มีการประหยัดค่าใช้จ่ายโดยผิดหลักวิชาการ หากปราศจากการเฝ้าระวัง เช่น ใช้เหล็กเสริมขนาดน้อยกว่าที่กำหนด ฯลฯ โดยเจ้าของโครงการมิอาจทราบได้ เพราะเหตุว่า หลังจากงานก่อสร้างแล้วเสร็จ วัสดุต่างๆ เหล่านี้ล้วนถูกกลบหรือปิด ไม่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก จะทราบอีกทีต่อเมื่อเกิดปัญหาขึ้นในระยะเวลาต่อมา เช่น เกิดรอยร้าวตามอาคารเนื่องด้วยไม่สามารถรับน้ำหนักได้ตามที่ออกแบบไว้

        ดังนั้น หากในระหว่างการก่อสร้าง เจ้าของโครงการไม่มีแม้ระบบการเฝ้าสังเกตความผิดปกติข้างต้น เป้าหมายของโครงการย่อมมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาและไม่บรรลุผล จากแรงจูงใจดังที่กล่าวแล้วนั่นเอง

โดยสรุป จะสังเกตได้ว่า การควบคุมงานให้เป็นไปตามเป้าหมายนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ งานก่อนที่จะก่อสร้าง ซึ่งเป็นงานวางแผน และงานเมื่อเริ่มก่อสร้าง ซึ่งเป็นงานปฏิบัติตามแผนที่วางไว้ งานทั้ง 2 ส่วนจะต้องเกื้อหนุนหรือส่งเสริมกัน ดังนั้น หากงานส่วนใดส่วนหนึ่งล้มเหลว เป้าหมายของโครงการก็ไม่อาจบรรลุผล ทั้งนี้ ไม่ว่าโครงการขนาดเล็กหรือใหญ่ ต่างก็มีหลักการเดียวกัน หากแต่แตกต่างกันในรายละเอียด


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1