รู้จักการขออนุญาตเฉพาะทาง
09 SEP 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม ผู้ประกอบการจะต้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายต่างๆ มากน้อยแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการพัฒนา ซึ่งวิธีการหนึ่งที่รัฐใช้ควบคุมการปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าว ก็คือ การกำหนดให้ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตก่อนดำเนินกิจกรรมที่สำคัญ

จากที่ผู้เขียนได้กล่าวแล้วว่า หากจัดหมวดหมู่ของกฎหมายที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง สามารถจัดออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

  • กฎหมายทั่วไป เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ฯลฯ
  • กฎหมายเฉพาะประเภท เช่น กฎหมายอาคารชุด กฎหมายจัดสรรที่ดิน ฯลฯ
  • กฎหมายเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการขุดดินและถมดิน ฯลฯ

ดังนั้น หากจะจัดกลุ่มของการขออนุญาต (รวมถึงการขอความเห็นชอบหรือการแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) ออกเป็นหมวดหมู่แล้ว จึงสามารถจัดออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ การขออนุญาตทั่วไป และการขออนุญาตเฉพาะทาง

  • การขออนุญาตทั่วไป หมายถึง การขออนุญาตตามกฎหมายทั่วไป เช่น การขออนุญาตก่อสร้าง การขอ EIA การขอใบรับรองการก่อสร้าง ซึ่งผู้เขียนได้อธิบายรายละเอียดไว้ในบทอื่นๆ แล้ว
  • การขออนุญาตเฉพาะทาง หมายถึง การขออนุญาตตามกฎหมายเฉพาะประเภทและกฎหมายเฉพาะเรื่อง ซึ่งจำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการที่มีลักษณะเฉพาะ เช่น
    1. หากพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แล้วแบ่งแปลงที่ดินออกเป็นแปลงย่อย ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องยื่นขออนุญาตจัดสรร ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ หลังจากได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรแล้ว จึงสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งไว้แล้วนั้นให้ลูกค้าได้
    2. หากพัฒนาคอนโดมิเนียม หลังจากได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคารแล้ว ผู้ประกอบการจะต้องไปยื่นขอใบ อช.10, อช.2 และอช.13 หลังจากได้มาแล้ว จึงสามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้
    3. หากพัฒนาโรงแรม/ หอพัก ก่อนทำการเปิดบริการจะต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม/ ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย
    4. หากพัฒนาโรงงานประเภท 3 กฎหมายกำหนดให้ต้องขอใบ รง.4 ก่อน จึงจะก่อสร้างได้
    5. หากถมดิน ที่มีพื้นที่มากกว่า 2,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องได้รับใบรับแจ้งก่อน จึงสามารถดำเนินการได้

โดยหลักแล้ว การขออนุญาตเฉพาะทางมีวัตถุประสงค์เพื่อควบคุมฟังชั่นของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท หรือจัดระเบียบ/ ส่งเสริม/ แก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเรื่อง ให้สอดคล้องกับนโยบายของรัฐ

การขออนุญาตเฉพาะทางมักจะกำหนดเงื่อนไขให้ได้รับการอนุญาตก่อนดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อนโอนกรรมสิทธิ์ หรือก่อนเปิดใช้บริการ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของโครงการที่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง เช่น การพัฒนาโรงงานประเภท 3 ต้องขออนุญาตก่อนการก่อสร้าง หรือการพัฒนาคอนโดมิเนียม ต้องขออนุญาตก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

โดยสรุป การขออนุญาต 2 ประเภทดังที่กล่าวข้างต้นนั้น ผู้ประกอบการอาจเข้าไปเกี่ยวข้องมากน้อยแตกต่างกันไปตามความเสี่ยงที่จะสร้างผลกระทบต่อผู้คนและสิ่งแวดล้อม หากมีความเสี่ยงสูง ก็จะต้องเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขออนุญาตในหลายขั้นตอน นอกจากนี้ ผู้ประกอบการควรตระหนักว่า

  • หากผู้ประกอบการหรือผู้บริหารโครงการเข้าใจหลักการข้างต้นแล้ว ก็จะทำให้สามารถวางแผนการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ตกหล่นขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง ซึ่งกฎหมายระบุให้ต้องขออนุญาตก่อนดำเนินการ
  • การศึกษาประเด็นการขออนุญาตต่างๆ ข้างต้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านเทคนิค (Technical Feasibility Study) ที่ไม่ควรละเลย เพราะต้องเข้าใจว่า การอนุญาตหรือไม่อนุญาต ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของหน่วยงานภาครัฐที่รับผิดชอบ ซึ่งอาจกล่าวได้ว่า ไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้น หากเกิดการตกหล่นหรือผิดพลาดขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อเป้าหมายของโครงการไม่มากก็น้อย

ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1