เหตุใดจึงมีการส่งมอบงานก่อสร้างขั้นต้น
07 APR 2018

ผู้เขียน: แมคเคลเลอร์

โดยปกติแล้ว ในสัญญาจ้างก่อสร้างจะระบุค่าปรับผู้รับจ้างก่อสร้างไว้เป็นอัตราต่อวัน กรณีที่ผู้รับจ้างไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามที่ตกลงกันไว้ ก็จะถูกปรับตามจำนวนวันที่ล่าช้าออกไป จนกว่างานจะแล้วเสร็จ

แต่ประเด็นที่เกิดขึ้นคือ โดยทั่วไป งานก่อสร้างใดๆ ก็ตาม จะต้องมีการเก็บงานปลีกย่อยในช่วงท้าย เช่น ซ่อมแซมข้อบกพร่องที่อยู่ในระดับเล็กน้อย ส่งมอบเอกสารต่างๆ เช่น แบบก่อสร้างจริง (As-Built) คู่มือ ใบรับประกันผลิตภัณฑ์ต่างๆ ที่ประกอบในอาคาร ส่งผลให้

  • เจ้าของโครงการต้องรอการส่งงานข้างต้น ยังไม่สามารถเข้าไปใช้งานอาคารได้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว งานที่คงเหลือดังกล่าว สามารถทำขนานกับการใช้งานอาคารได้ ทำให้เจ้าของโครงการเสียโอกาสในการผลิตหรือการสร้างรายได้ หรือเสียค่าเช่าอาคารที่ใช้เป็นที่ทำการชั่วคราว
  • ผู้รับจ้างก่อสร้างถูกคิดค่าปรับต่อวัน ในขณะที่งานส่วนที่เหลือ ไม่ได้ถือว่าเป็นสาระสำคัญต่อการใช้งานอาคาร และมูลค่าของค่าปรับต่อวัน มักจะมีมูลค่าสูง จึงถือว่าอาจไม่เป็นธรรมต่อผู้รับจ้าง เช่น หากค่าปรับคิดต่อวันในอัตรา 0.01 ของค่าจ้าง และงานก่อสร้างนั้นมีมูลค่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียค่าปรับสูงถึง 10,000 บาทต่อวัน

เพื่อแก้ไขปัญหาข้างต้น สัญญาจ้างก่อสร้างหลายฉบับ จึงระบุให้มีการส่งมอบงานใน 2 ระยะ ได้แก่ การส่งมอบงานก่อสร้างขั้นต้น และการส่งมอบงานก่อสร้างขั้นสุดท้าย ดังนี้

  • การส่งมอบงานก่อสร้างขั้นต้น เรียกทับศัพท์ว่า Practical Completion หรือ Substantial Completion เป็นการส่งมอบงานในขั้นที่ ถือว่าพอเพียงต่อการใช้งานอาคารตามวัตถุประสงค์ของสัญญา คงเหลือเพียงงานที่สามารถดำเนินการขนานกันกับการใช้งานอาคารของเจ้าของโครงการได้ และโดยทั่วไป หลังจากที่เจ้าของโครงการรับมอบงานในขั้นนี้แล้ว ให้ถือว่าสิ้นสุดการคิดค่าปรับ
  • การส่งมอบงานก่อสร้างขั้นสุดท้าย เรียกทับศัพท์ว่า Final Completion เป็นการส่งมอบงานทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา และโดยทั่วไป หลังจากที่ผู้ว่าจ้างรับมอบงานในขั้นนี้แล้ว ถือว่าเงินงวดสุดท้าย ผู้รับจ้างก่อสร้างจะได้รับการชำระ

ทั้งนี้ การส่งมอบงานก่อสร้าง 2 ระยะข้างต้น มีการประยุกต์ใช้ที่แตกต่างกันบ้างในรายละเอียด เช่น

บางโครงการระบุให้เริ่มนับระยะรับประกันผลงาน หลังจากรับมอบงานก่อสร้างขั้นต้นแล้ว เนื่องจากถือว่า เจ้าของโครงการได้รับมอบงาน เพื่อนำไปใช้งานแล้ว หากแต่บางโครงการระบุให้เริ่มนับ หลังจากที่รับมอบงานก่อสร้างขั้นสุดท้าย เพราะถือว่า งานยังไม่แล้วเสร็จตามสัญญา ซึ่งการประยุกต์ใช้จะเป็นรูปแบบใด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเป็นหลัก

อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติ คำว่า “พอเพียงต่อการใช้งาน” ในการส่งมอบงานก่อสร้างขั้นต้น ควรระบุนิยามไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่า ต้องทำงานส่วนใดให้แล้วเสร็จบ้าง ทั้งนี้ เนื่องจากการใช้ประโยชน์ของอาคารแต่ละประเภท อาจมีเงื่อนไขในรายละเอียดที่แตกต่างกัน แต่โดยทั่วไปแล้ว นิยมกำหนดว่า หมายถึง การส่งมอบงานแล้วเสร็จตามแบบ (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications)

นอกจากนี้ ในสัญญาจะระบุขั้นตอนการตรวจรับงานในแต่ละขั้นไว้ให้ชัดเจน ทั้งนี้ เพื่อป้องกันปัญหาความเข้าใจไม่ตรงกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อขัดแย้งตามมา


ติดตามหนังสือขายดี "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1