กลยุทธ์การโอนกรรมสิทธิ์โครงการ
21 JUL 2018

ผู้เขียน: สรกฤตย์ พันธุมนตรี

โดยปกติ ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด/บ้าน ถือได้ว่าเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก เพราะผลตอบแทนจากการลงทุนส่วนใหญ่กว่า 80% ของราคาขาย ย่อมได้มาหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

โดยเฉพาะการพัฒนาคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ไม่ว่าห้องใดห้องหนึ่ง ก็ไม่สามารถทำการโอนได้ หากอาคารยังทำการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ

รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากจะเป็นผลตอบแทนที่รอคอยจากการลงทุนแล้ว ยังนำมาใช้คืนเจ้าหนี้หรือ Bank เพื่อหยุดภาระดอกเบี้ย ที่คิดตามระยะเวลาที่ผ่านไป ดังนั้น ผู้ประกอบการทุกราย จึงต้องการให้ขั้นตอนนี้ดำเนินไปอย่างรวดเร็วที่สุด

การวางแผนเพื่อให้งานโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างรวดเร็วนั้น จะต้องมาจากการทำความเข้าใจในหลักที่ว่า ห้องชุด/บ้าน จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็ต่อเมื่อมีความพร้อมทั้ง 2 ฝ่าย คือ ผู้ประกอบการพร้อม และลูกค้าพร้อม ดังนี้

  1. ผู้ประกอบการพร้อม โดยเฉพาะใน 2 เรื่องหลัก ได้แก่ มีสินค้าแล้วเสร็จตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา และมีสิทธิที่จะทำการโอน กล่าวคือ
  • สินค้าเป็นไปตามสัญญา หมายถึง นอกจากจะต้องมีรูปแบบเป็นไปตามที่ตกลงกันแล้ว คุณภาพของสินค้า จะต้องได้มาตรฐาน ดังนั้น ก่อนที่จะให้ลูกค้าตรวจรับมอบ ผู้บริหารการก่อสร้าง (วิศวกรที่ปรึกษา) จะต้องจัดการข้อบกพร่องให้เรียบร้อย โดยมีกลยุทธ์คือ
    • จะต้องควบคุมมิให้มีข้อบกพร่องในระดับ Major เกิดขึ้นในช่วงของการตรวจรับมอบ เช่น เสา/พื้น/ผนัง/ฝ้าเพดานไม่ได้ระดับ วัสดุผิดข้อกำหนด ขนาดห้องไม่ได้ตามแบบที่แนบสัญญา ฯลฯ เพราะเหตุว่า ข้อบกพร่องประเภทนี้ ใช้ระยะเวลาในการซ่อมแซมพอสมควร
    • ส่วนข้อบกพร่องในระดับ Minor เช่น คราบสี รอยด่าง ตู้ปิดไม่สนิท ฯลฯ หากจะมีขึ้นในช่วงตรวจรับมอบ ควรเป็นข้อบกพร่องที่หลุดรอดมาด้วยเหตุสุดวิสัย เช่น เป็นข้อบกพร่องที่เกิดจากการตีความในบรรทัดฐานที่แตกต่างกันของแต่ละฝ่าย  ข้อบกพร่องประเภทนี้ หากสามารถทำการซ่อมแซมแก้ไขให้แล้วเสร็จในวันที่ลูกค้ามาตรวจรับมอบได้ จะเป็นประโยชน์ทั้ง 2 ฝาย กล่าวคือ ลูกค้าก็ไม่ต้องเสียเวลามาตรวจหลายครั้ง ส่วนผู้ประกอบการเองก็สามารถส่งมอบสินค้าได้ตามเป้าหมาย และต้องตระหนักว่า ยิ่งจำนวนครั้งที่ทีมงานเข้ามาซ่อมแซมแก้ไขข้อบกพร่องมากเท่าใด ก็ยิ่งมีโอกาสที่จะทำให้เกิดข้อบกพร่องรายการอื่นขึ้นมาโดยไม่ได้ตั้งใจมากขึ้นเท่านั้น
  • มีสิทธิที่จะทำการโอน หมายถึง กิจรรมต่างๆ ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องดำเนินการหรือได้รับใบอนุญาตก่อนการโอน ต้องแล้วเสร็จครบถ้วน เช่น หากเป็นกรณีการพัฒนาคอนโดมิเนียม จะต้องได้รับใบ อ.6, ใบ อ.ช.10, ใบ อ..13 ตามลำดับขั้นตอนของกฎหมายก่อน จึงจะทำการโอนได้ และต้องเข้าใจว่าขั้นตอนต่างๆ เหล่านี้ ส่วนใหญ่เชื่อมต่อกันแบบอนุกรม การล่าช้าจากกิจกรรมหนึ่ง ย่อมส่งผลให้กิจกรรมต่อมาล่าช้าตามไปด้วย ดังนั้น ผู้บริหารโครงการจึงควรวางแผนบริหารจัดการให้สอดคล้องกัน
  1. ลูกค้าพร้อม โดยเฉพาะใน 2 เรื่องหลัก ได้แก่ พร้อมมาตรวจรับสินค้า และยอมรับในขอบเขตและคุณภาพของงาน
  • พร้อมตรวจรับ กล่าวคือ ลูกค้าส่วนใหญ่ย่อมมีงานประจำที่ทำอยู่ การสละเวลาเพื่อมาทำการตรวจรับมอบ ย่อมกระทบต่องานที่ทำอยู่หรือเสียเวลาที่มีค่า ไม่มากก็น้อย ดังนั้น
    • นอกจาก เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายจะต้องวางแผนการนัดหมายลูกค้า ให้มีความชัดเจนแล้ว การสร้างกิจกรรมต่างๆ เพื่อเชิญชวนให้ลูกค้าเข้ามาตรวจรับมอบ จึงเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาดำเนินการ
    • ฝ่ายก่อสร้างและผู้บริหารการก่อสร้าง จะต้องวางแผนให้สินค้ามีสภาพที่พร้อมรับมอบได้ในวันที่ลูกค้ามาตรวจ ดังกลยุทธ์ที่กล่าวในข้อ 1 เพราะเหตุว่า หากสินค้าไม่สามารถทำการรับมอบได้ในครั้งแรกที่ตรวจรับ นอกจากจะทำให้ลูกค้าเสียเวลาแล้ว หากการตรวจรับมีจำนวนมากครั้งเท่าใด ก็จะส่งผลกระทบต่อชื่อเสียงหรือแบรนด์ขององค์กรมากเท่านั้น
  • ยอมรับในสินค้า ซึ่งได้กล่าวไปแล้วว่า ในวันที่ลูกค้าเข้ามาตรวจรับมอบ หากจะมีข้อบกพร่องเกิดขึ้น ควรเป็นข้อบกพร่องในระดับ Minor ที่สามารถแก้ไขได้ในวันที่ตรวจรับ ดังนั้น ฝ่ายก่อสร้างและผู้บริหารการก่อสร้าง จึงควรจัดทีมซ่อมแซม (อาจมีหลายชุด) พร้อมที่จะทำการซ่อมแซมทันทีในวันที่ลูกค้าเข้ามาตรวจรับ ซึ่งนอกจากจะไม่ทำให้ลูกค้าเสียเวลาที่มีค่ามาตรวจหลายครั้งแล้ว ยังทำให้เป้าหมายบรรลุผล

อีกประเด็นที่ควรเฝ้าระวัง คือ โดยปกติแล้ว ข้อบกพร่องจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดเจน (Outstanding Defects) และข้อบกพร่องที่แฝงเร้น (Latent Defects) ดังนี้  

  • Outstanding Defects จะปรากฏทันทีเมื่อเกิดความผิดพลาด เช่น เสาไม่ได้ดิ่ง วัสดุผิดประเภท คราบสีตามผนังห้อง ฯลฯ ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ระดับ ได้แก่ Major และ Minor ดังที่กล่าวไปแล้ว
  • Latent Defects จะปรากฏก็ต่อเมื่อใช้งานอาคารไประยะหนึ่ง เช่น รอยร้าวตามองค์อาคารต่างๆ พื้นทรุดตัว ฯลฯ

แม้ว่า Latent Defects จะไม่ปรากฏในระหว่างการตรวจรับก็ตามที แต่การเกิด Latent Defects ขึ้นหลังจากลูกค้ารับโอนไปแล้ว ย่อมทำให้เกิดผลเสียต่อแบรนด์หรือตราสินค้าในระยะยาว เกิดกระแสบอกต่อในทางที่บั่นทอนภาพลักษณ์ขององค์กร ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงไม่ควรละเลยในการให้ความสำคัญต่อประเด็นนี้

แนวทางในการป้องกันปัญหานี้ ต้องเข้าใจว่า Latent Defects นั้น โดยปกติ จะเกิดขึ้นด้วยสาเหตุที่องค์ประกอบที่อยู่ภายในองค์อาคารไม่เป็นไปตามแบบหรือหลักวิชาการ เช่น รอยร้าวตามมุมของประตู/หน้าต่างจากการขาดเสาเอ็น/ทับเหลัง พื้นทรุดตัวจากการบดอัดดินที่ไม่ได้มาตรฐาน หรือมีเศษวัสดุอินทรีย์ที่ไม่ได้กำจัดออกไปในระหว่างการถมดิน เป็นต้นว่า ซากพืช ซากสัตว์ กระเบื้องแตกร้าว จากโพรงอากาศที่อยู่ใต้กระเบื้อง ฯลฯ 

ดังนั้น ในระหว่างการควบคุมงานก่อสร้าง ผู้บริหารการก่อสร้างจะต้องมีระบบตรวจสอบงานก่อนการปิดหรือฝังกลบ กล่าวคือ ผู้รับจ้างก่อสร้างจะต้องขออนุมัติต่อผู้บริหารการก่อสร้าง ก่อน จึงจะสามารถดำเนินการได้ เช่น

  • ก่อนการเทคอนกรีต จะต้องได้รับการตรวจสอบก่อนว่า เหล็กเสริมต่างๆ มี ถูกต้องตามแบบ การจัดวางตำแหน่งเหล็กมีระยะถูกต้องตามแบบและข้อกำหนด
  • ก่อนการปิดฝ้าเพดาน จะต้องได้รับการตรวจสอบก่อนว่า งานระบบต่างๆ มีการติดตั้ง เดินสายอุปกรณ์ต่างๆ อย่างถูกต้อง โครงเหล็กต่างๆ ได้รับการทาสีป้องกันสนิมเรียบร้อย
  • ก่อนการถมดิน จะต้องได้รับการตรวจสอบว่า มีการกำจัดเศษวัสดุอินทรีย์ออกไป เพราะหลังจากฝังกลบไปแล้ว เศษวัสดุข้างต้นอาจมีการสลายตัวตามธรรมชาติ ทำให้ดินเกิดโพรง ส่งผลให้มีปัญหาทรุดตัวตามมา

การตรวจสอบตามกระบวนการข้างต้น เป็นไปเพื่อป้องกันปัญหา Latent Defects ดังที่กล่าวข้างต้นนี้เอง

โดยสรุป จะเห็นได้ว่า กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ประกอบไปด้วยบุคคลหลายฝ่าย ที่มีความรับผิดชอบในการจัดการประเด็นข้างต้นแตกต่างกัน ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จะบรรลุผลตามเป้าหมายหรือจะมีประสิทธิภาพเพียงใด นอกจากจะต้องอาศัยความเข้าใจ การวางแผนเชิงรุก ภายใต้การมุ่งเป้าหมายเดียวกันแล้ว ย่อมขาดเสียมิได้ซึ่งการประสานความร่วมมือกันของทุกฝ่ายอีกด้วย


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1