มีเพียง 4 สาเหตุที่ทำให้อาคารเกิดข้อบกพร่อง
28 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาที่เกิดขึ้นในการบริหารโครงการ ย่อมมีมากน้อยแตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เช่น หากพัฒนาคอนโดมิเนียม มักจะต้องเกี่ยวพันกับการขอ EIA  การสร้างผลกระทบให้กับชุมชนข้างเคียง ปัญหาระยะร่น การก่อสร้างในแนวดิ่ง การทำงานล่วงเวลา การโอนห้องชุดให้ได้ตามแผน ฯลฯ

      หากแต่ในข้อเขียนนี้ ผู้เขียนขอจำกัดขอบเขตของปัญหาลงไปให้เหลือเพียง ปัญหาที่เกิดขึ้นกับตัวอาคาร ซึ่งเชื่อว่า หากท่านผู้อ่านเข้าใจถึงที่มาของปัญหา ก็ไม่เหลือวิสัยที่จะจัดการงานก่อสร้างให้มีคุณภาพ เพราะเหตุว่างานก่อสร้างจะมีคุณภาพหรือไม่ ก็วัดกันที่ว่า จะสามารถกำจัดข้อบกพร่องที่จะกล่าวถึงนี้ ได้มากน้อยแค่ใด

|  Defects มีกี่ประเภท

ข้อบกพร่องที่เราพูดกันถึงอยู่นี้ ในวงการก่อสร้าง เรียกกันทับศัพท์ว่า “Defect” ซึ่ง Defect นี้ สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่

  • ข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดเจน (Patent Defects) เป็นข้อบกพร่องที่หากได้รับการตรวจสอบอย่างถูกวิธี จะเห็นได้ชัดเจนหลังจากที่มีความผิดพลาดหรือมีปัญหาเกิดขึ้น เช่น ใช้วัสดุ/อุปกรณ์ผิดข้อกำหนด วางเหล็กเสริมผิดตำแหน่ง ผนังไม่ได้ดิ่ง คอนกรีตเป็นรูพรุน (Honeycomb) คอนกรีตเป็นโพรง (Cavity) ฯลฯ
  • ข้อบกพร่องที่แฝงเร้น (Latent Defects) เป็นข้อบกพร่องที่มีอยู่ แต่ไม่ปรากฏให้เห็นเมื่อมีความผิดพลาดหรือมีปัญหาเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่จะแสดงตัวเมื่อใช้งานไปแล้วระยะหนึ่ง เช่น น้ำรั่วซึมบริเวณข้อต่อของท่อประปา (อาจทราบได้จากเสียงปั๊มน้ำดังเป็นระยะๆ หรือมิเตอร์น้ำสูงผิดปกติ) น็อตคลายตัว รอยแตกร้าวตามมุมประตู/หน้าต่าง จากการไม่มีเสาเอ็น/ทับหลัง หรือการทรุดตัวของถนนจากการบดอัดที่ไม่มีคุณภาพเพียงพอ/มีอินทรียวัตถุในดินมากเกินไป หรือกระเบื้องแตกร้าวจากสาเหตุที่มีโพรงอากาศใต้กระเบื้อง ฯลฯ

การแตกร้าวของกระเบื้อง เนื่องจากโพรงอากาศใต้กระเบื้อง

      และสามารถจัด Defects 2 ประเภทข้างต้นนี้ ตามความเร่งด่วนในการซ่อมแซม ออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

  • ควรซ่อมแซมโดยเร่งด่วน (Urgent Repair) เป็นข้อบกพร่องที่อยู่ในระดับ Major ต้องซ่อมแซมโดยเร่งด่วน ได้แก่ มีผลกระทบต่อโครงสร้าง/การใช้งาน ก่อสร้างผิดจากแบบ หรืออาจมีอันตรายต่อสาธารณะชน
  • ควรซ่อมแซม แต่ไม่เร่งด่วน (Less Urgent but Recommended Repair) เป็นข้อบกพร่องที่ประเมินได้ว่า อยู่ในระดับ Minor แต่หากปล่อยไว้นานเกินไป อาจพัฒนาลุกลามจนกลายเป็น Major และกระทบต่อโครงสร้างได้ (กำหนดระยะเวลาการซ่อมโดยผู้ตรวจ)
  • ควรเฝ้าตรวจติดตามพฤติกรรม (Keep Under Observation) เป็นข้อบกพร่องที่ยังไม่ควรซ่อมแซมในขณะนี้ แต่ควรเฝ้าติดตามพฤติกรรมเป็นระยะ (ตามที่กำหนดไว้) เนื่องจากหากทำการซ่อมทันที อาจเสียค่าใช้จ่ายสูง หรือหากซ่อมแซมไปแล้ว จะไม่สามารถทำการวิเคราะห์พฤติกรรม เพื่อหาสาเหตุที่แท้จริง จนนำไปสู่ข้อสรุปในการแก้ไขได้

|  สาเหตุของการเกิด Defects      

หลังจากท่านผู้อ่านทราบการแบ่งประเภท/กลุ่มของ Defects ดังที่กล่าวข้างต้นดีแล้ว มาถึงคำถามที่ว่า แล้ว Defects ดังกล่าว มีสาเหตุมาจากอะไรบ้าง ซึ่งโดยทั่วไป ไม่ว่า Defects จะเป็นชนิดใด ย่อมเกิดจาก 4 สาเหตุหลัก ดังต่อไปนี้

เหตุจากการออกแบบ

โดยหลักแล้ว ผู้ออกแบบจะเป็นผู้นำข้อมูลจากเจ้าของโครงการ มาออกแบบให้เป็นไปตามนโยบาย ข้อกฎหมาย และงบประมาณ โดยผลลัพธ์ที่ได้ คือ แบบ (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ซึ่งอาจเรียกรวมเป็น กระดาษแม่แบบ

        ดังนั้น ปัญหาที่เกิดจากขั้นตอนนี้ จึงแบ่งได้ 2 ประเด็นหลัก ได้แก่

  • ข้อมูลที่ใช้ในการออกแบบไม่ถูกต้องหรือไม่ครบถ้วน เช่น เจ้าของโครงการต้องการสร้างคลังสินค้า แต่อาจให้ข้อมูลน้ำหนักของสินค้าที่ต้องการสต๊อคน้อยกว่าความเป็นจริง ทำให้ระหว่างการใช้งานเกิดปัญหาพื้นแตกร้าว หรือตกหล่นองค์ประกอบที่จำเป็นในการใช้งาน ฯลฯ
  • ออกแบบผิดหลักวิชาการ เช่น ออกแบบฐานรากโดยไม่มีผลการสำรวจชั้นดิน ผลที่สุดในระหว่างการก่อสร้างหรือระหว่างการใช้งาน ก็จะเกิดปัญหาตามมา เป็นต้นว่า อาคารเกิดการทรุดตัว ฯลฯ

เหตุจากการก่อสร้าง

การก่อสร้างเป็นกระบวนการนำเอา “กระดาษแม่แบบมาทำให้เป็นความจริงขึ้นมา โดยใช้ทรัพยากรต่างๆ มาดำเนินการ ดังนั้น หากทรัพยากรต่างๆ ที่นำมาใช้ขาดคุณภาพ ข้อบกพร่องต่างๆ ก็จะปรากฏให้เห็น โดยอาจปรากฏในช่วงการก่อสร้าง หรือในช่วงการใช้งาน ดังนี้

  • Man (แรงงาน) เช่น ขาดแรงงานที่มีฝีมือ ทำให้ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ ส่งผลให้เกิดปัญหาในระหว่างการใช้งานอาคาร เป็นต้นว่า เหล็กมีระยะหุ้มน้อยกว่าที่ผู้ออกแบบกำหนดไว้ ทำให้อากาศสามารถซึมผ่านเข้าไปสัมผัสเหล็กจนเกิดสนิม ลุกลามจนทำให้สนิมดันคอนกรีตแตกออกมา

 

เหล็กเสริมคอนกรีตที่มีระยะหุ้ม (Covering) ไม่เพียงพอ

  • Material (วัสดุ/อุปกรณ์) เช่น ใช้ Material ไม่ตรงตามแบบ/ข้อกำหนด หรือด้อยคุณภาพ เป็นต้นว่า ใช้เหล็กที่เกิดสนิมขุม ส่งผลให้กำลังรับน้ำหนักของอาคารน้อยกว่าที่ผู้ออกแบบกำหนดไว้ และบั่นทอนอายุการใช้งานของอาคาร

สนิมขุมที่เกิดขึ้นกับเหล็กเสริมคอนกรีต

  • Machine (เครื่องมือ / เครื่องจักร) เช่น ใช้เครื่องจักรที่ขาดการบำรุงรักษา ทำให้เกิดการวิบัติ จนกระทบต่อตัวอาคาร เป็นต้นว่า ขณะเทคอนกรีต นั่งร้านที่ค้ำยันแบบหล่อเกิดการวิบัติ จนทำให้คอนกรีตพังทลายลงมา ซึ่งแม้จะมีการซ่อมแซมอย่างไร ก็ยากที่จะมีคุณภาพเทียบเท่ากับการทำให้ดีตั้งแต่แรก ฯลฯ
  • Method (วิธีการ) เช่น ไม่มีการจัดทำแบบรายละเอียด (Shop Drawings) ก่อนทำการก่อสร้าง ทำให้ทั้งทีมงานที่ทำการก่อสร้างและผู้ตรวจสอบงาน ไม่มีรายละเอียดที่เพียงพอในการทำงาน ทำให้งานเกิดปัญหาตามมา (ดูภาพความแตกต่างระหว่าง Construction Drawing และ Shop Drawing ในภาพด้านล่าง เพื่อความเข้าใจ) หรือทำงานผิดหลักวิชาการ

ตัวอย่างรายละเอียดใน Construction Drawing และ Shop Drawing ของผังห้องน้ำที่แตกต่างกัน

เหตุจากสภาพแวดล้อม

โดยปกติ ในขั้นตอนของการออกแบบโครงการ (หรือแม้กระทั่งการออกแบบวัสดุ/อุปกรณ์ที่นำมาใช้) จะต้องมีการกำหนดสมมติฐานต่างๆ ของสภาพแวดล้อม เพื่อประกอบการออกแบบ สมมติฐานส่วนหนึ่งได้มาจากข้อมูลจากเจ้าของโครงการ ดังที่กล่าวในข้อ 1 และอีกส่วนหนึ่งได้มาจากหลักวิชาการ (รวมถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง) 

      ตัวอย่างของสมมติฐาน เช่น แรงลม น้ำหนักที่ต้องการใช้สอย ฯลฯ ซึ่งในสภาพความเป็นจริง หากแรงหรือน้ำหนักดังกล่าวมากกว่าสมมติฐานที่ผู้ออกแบบกำหนดไว้ ก็อาจทำให้เกิดข้อบกพร่องต่ออาคารได้ โดยทั่วไป สามารถพบได้ใน 2 กรณี คือ

  • ใช้งานอาคารเกินน้ำหนักที่ออกแบบไว้ เช่น ขออนุญาตใช้เป็นที่พักอาศัย หากแต่ความเป็นจริง นำไปเก็บของที่มีน้ำหนักสูง ส่งผลให้พื้นอาคารเกิดการแตกร้าว
  • เกิดภัยธรรมชาติ ทำให้อาคารถูกแรงกระทำเกินน้ำหนักที่ออกแบบไว้ เช่น เกิดแรงลม เนื่องจากพายุ สูงกว่าที่ออกแบบไว้ ส่งผลให้อาคารอาจเกิดการพังทลาย

เหตุจากการบำรุงรักษา

ในระหว่างการใช้งานอาคาร โดยปกติจะต้องมีจัดโปรแกรมการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้วัสดุ/อุปกรณ์ต่างๆ ยังคงสามารถใช้งานได้ตามปกติ รวมถึงมิให้ข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นต่อวัสดุ/อุปกรณ์ต่างๆ ลุกลามไปบั่นทอนคุณภาพของวัสดุ/อุปกรณ์อื่นๆ ให้เกิดข้อบกพร่องตามไปด้วย

      ดังนั้น หากอาคารเกิดข้อบกพร่องขึ้นในระหว่างการใช้งาน หากแต่ไม่มีการแก้ไข เช่น เกิดรอยร้าวที่เสาอาคาร จนอากาศสามารถเข้าไปสัมผัสเหล็กภายในได้ แต่ไม่ได้มีการซ่อมแซม ทำให้สนิมเกิดการลุกลาม จนบั่นทอนกำลังการรับน้ำหนักของเสาต้นนั้น ส่งผลให้น้ำหนักส่วนเกินกระจายตัวไปยังพื้น ทำให้โครงสร้างพื้นรับน้ำหนักมากขึ้น และลุกลามไปเรื่อยๆ จนอาคารเกิดการวิบัติ

เสาเหล็กริมทะเลที่ขาดการบำรุงรักษา


โดยสรุปแล้ว จะเห็นได้ว่า อาคารหรือสิ่งก่อสร้างต่างๆ จะมีคุณภาพ ก็ต่อเมื่อสามารถวางแผนป้องกันมิให้ข้อบกพร่องต่างๆ ในกลุ่มที่กล่าวข้างต้นเกิดขึ้น ดังนั้น ทั้งภาครัฐและเอกชนจึงวางข้อกฎหมายและระบบต่างๆ ขึ้น เพื่อป้องกันปัญหาเหล่านี้ เช่น

  • ในการก่อสร้างต้องมีการขออนุญาตก่อสร้าง เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่า จะสร้างอะไร นำไปใช้ประโยชน์อะไร ออกแบบถูกหลักวิชาการหรือไม่
  • หลังจากสร้างเสร็จ บางประเภทของอาคารที่มีคนใช้สอยเป็นจำนวนมาก รัฐกำหนดให้ต้องยื่นรายงานการตรวจสอบสภาพอาคารทุกปีว่า ยังใช้สามารถงานได้ดีและปลอดภัยอยู่หรือไม่ ภายใต้หลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้
  • มีการว่าจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง เพื่อคอยกำกับดูแลให้ผู้รับจ้างก่อสร้าง ให้ดำเนินงานตามกระดาษแม่แบบ
  • มีการจ้างทนายความตรวจร่างสัญญาว่าจ้างผู้เข้าร่วมโครงการอีกชั้นหนึ่ง เพื่อเป็นหลักประกันส่วนหนึ่งว่า เจ้าของโครงการจะได้งานที่มีคุณภาพ

ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1