ใบรับรองการก่อสร้างอาคารคืออะไร
28 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รัฐได้บัญญัติข้อกฎหมายไว้ว่า ให้อาคารตามประเภทที่กำหนดไว้ หลังจากดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคารเสียก่อน จึงจะสามารถใช้งานได้

      หมายเหตุ: ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร มีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือเคลื่อนย้ายอาคาร แต่ในวงการก่อสร้างนิยมเรียกกันโดยย่อ เช่น ใบรับรองการก่อสร้างหรือใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (กรณีเป็นสิ่งก่อสร้างใหม่), ใบ อ.6 (เรียกตามรหัสของแบบฟอร์มที่ระบุไว้ที่มุมขวาบน ดูภาพประกอบด้านล่าง)

      ปกติอาคารที่ถูกกำหนดให้ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง จะเป็นอาคารที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานเฉพาะกิจ และมีผู้ใช้งานหรือผู้ที่อาจได้รับผลกระทบจากการใช้งานเป็นจำนวนมาก หากมีการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบและเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต ก็อาจทำให้ขาดองค์ประกอบหรือมีองค์ประกอบไม่สมบูรณ์เพียงพอ ที่จะทำให้กิจนั้นๆ ดำเนินไปอย่างปลอดภัยและมีสุขอนามัย จึงต้องได้รับการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก่อนการเปิดใช้งาน

ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร

      ปัจจุบัน อาคารที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง หรือในทางกฎหมายเรียกอาคารกลุ่มนี้ว่า อาคารประเภทควบคุมการใช้ สรุปได้ ดังนี้

  • อาคารสำหรับใช้เป็นคลังสินค้า โรงแรม อาคารชุด หรือสถานพยาบาล
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม ประกอบกิจการค้าหรือธุรกิจ มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม ประเภทค้าปลีกค้าส่ง มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการ ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอประชุม มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการ มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการอุตสาหกรรม
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการการศึกษา
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอพัก ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เก็บวัตถุอันตราย

      หมายเหตุ :

  • โดยหลักปฏิบัติแล้ว ทางเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ที่ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งว่า เป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้หรือไม่
  • ประเภทของอาคารข้างต้น รวบรวมมาจาก พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 (1) และกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ซึ่งขยายความในมาตรา 32 (2) ของ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร
  • อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคาร ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกัน สำหรับแต่ละครอบครัว
  • อาคารขนาดใหญ่ หมายถึง อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 00 เมตร ขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

      กรณีดำเนินการก่อสร้างอาคาร ที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้างนั้น ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะต้องระวังปัญหาการก่อสร้าง ผิดไปจากแบบหรือเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต เพราะหากเกิดปัญหาขึ้น ส่วนใหญ่การแก้ไขจะใช้ระยะเวลานาน และ/หรือเสียค่าใช้จ่ายสูง ซึ่งแม้ว่าบางโครงการจะโชคดีที่ตรวจพบในช่วงเริ่มก่อสร้าง ก็ยังต้องแก้แบบในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ กลายเป็นว่าแบบที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างไม่ตรงกับที่ก่อสร้างจริง ทำให้ต้องยื่นขออนุญาตกันใหม่ หากไม่ยอมยื่นขออนุญาตใหม่ ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ทั้งยังอาจมีปัญหากับลูกค้าตามมา เพราะรูปแบบอาคารเปลี่ยนไป ไม่ตรงกับที่ตกลงกับลูกค้า

      นอกจากนี้ พึงเข้าใจว่าข้อกฎหมายต่างๆ อาจถูกปรับปรุงให้เหมาะสมกับยุคสมัย ดังนั้น ประเภทของอาคารที่กำหนดให้ต้องขอใบรับรองข้างต้น และนิยามที่ระบุไว้ในหมายเหตุ มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต การนำไปใช้จึงควรระมัดระวังข้อนี้ไว้ด้วย เพราะหากสอบถามประเภทของอาคารที่ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง เมื่อปี พ.ศ. 2530 จำนวนอาคารที่ถูกควบคุมจะแตกต่างไปจากนี้ เพราะในช่วงนั้น กฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2527) กำลังบังคับใช้ แต่ต่อมาถูกยกเลิกด้วยกฎกระทรวง เรื่อง กำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันนี้ ดังนั้น สิ่งที่ท่านผู้อ่านควรเรียนรู้จากหนังสือเล่มนี้ จึงควรเป็นหลักการมากกว่ารายละเอียด


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1