อย่ามองข้ามการบำรุงรักษาอาคาร
29 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

      หากท่านลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า เช่น อพาร์ตเม้นท์ โรงแรม หอพัก ฯลฯ โดยผลจากการศึกษาความเป็นไปได้ ระบุว่าจะคืนทุนภายในระยะเวลา 7 ปี

      ต่อมา หลังจากที่เจ้าของโครงการรับมอบอาคารจากผู้รับจ้างก่อสร้างมา โดยได้ให้ผู้รับจ้างก่อสร้างแก้ไขข้อบกพร่องต่างๆ (Defects) ที่ตรวจพบแล้ว จึงคิดว่าอาคารน่าจะอยู่ในสภาพใช้งานได้ดี ทำให้ละเลยหรือไม่ได้ให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาอาคาร

|  Defects มีอยู่ 2 ประเภท

      ความเข้าใจข้างต้น อาจไม่ถูกต้องนัก เนื่องจาก Defects นั้น หากจัดแบ่งแล้ว จะสามารถแยกออกได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

  • ข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดเจน (Patent Defects) เช่น ใช้วัสดุ/อุปกรณ์ผิดข้อกำหนด วางเหล็กเสริมผิดตำแหน่ง ฯลฯ เป็นข้อบกพร่องที่หากได้รับการตรวจสอบอย่างถูกวิธี จะเห็นได้ชัดเจนหลังจากที่มีความผิดพลาดหรือมีปัญหาเกิดขึ้น

 

เหล็กเสริมวางผิดตำแหน่ง สามารถเห็นได้ชัดหากได้รับการตรวจสอบอย่างถูกวิธี

  • ข้อบกพร่องที่แฝงเร้น (Latent Defects) เช่น พื้นถนนทรุดตัว รอยร้าวตามองค์อาคาร น้ำรั่วซึมบริเวณข้อต่อของท่อประปา (อาจทราบได้จากเสียงปั๊มน้ำดังเป็นระยะๆ หรือค่าน้ำประปาสูงผิดปกติ) น็อตคลายตัว ฯลฯ เป็นข้อบกพร่องที่มีอยู่ แต่ไม่ปรากฏให้เห็นเมื่อมีความผิดพลาดหรือมีปัญหาเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่จะแสดงตัวเมื่อใช้งานไปแล้วระยะหนึ่ง

 

พื้นถนนทรุดตัวเป็น Latent Defect ที่แสดงตัวในระหว่างการใช้งาน

      ดังนั้น Defects ที่ตรวจพบในช่วงการรับมอบอาคาร จึงมักเป็น Patent Defects แต่ในระหว่างการใช้งาน ยังอาจปรากฏ Latent Defects ที่แฝงเร้น รวมถึง Defects ที่เกิดจากการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติของวัสดุ/อุปกรณ์อีกด้วย ซึ่งหากมิได้รับการแก้ไข ก็จะขยายตัว ลุกลาม สร้างผลกระทบรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ และในที่สุดเมื่อหลีกเลี่ยงการแก้ไขไม่ได้แล้ว ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก หรืออาจพบว่า ไม่สามารถทำการแก้ไขได้

      ค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ข้างต้น อาจส่งผลให้ระยะเวลาคืนทุนของโครงการขยายออกไป หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ผลตอบแทนของโครงการลดลงจากที่คาดหวังไว้ อีกทั้ง ยังทำให้อายุการใช้งานของอาคารลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รวมทั้งสุ่มเสี่ยงต่อการวิบัติตามมา ดังที่ปรากฏเป็นข่าวให้เห็นกันอยู่เสมอๆ

      ดังนั้น จึงเป็นเหตุที่เจ้าของโครงการควรจัดให้มีการบำรุงรักษาอาคารอย่างสม่ำเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้นนั่นเอง

|  หลักการบำรุงรักษาสิ่งก่อสร้างทั่วไป

      ทั้งนี้ หลักการบำรุงรักษาสิ่งก่อสร้างทั่วไป จะประกอบไปด้วย 2 ขั้นตอนหลัก ได้แก่

การตรวจสอบเพื่อค้นหาสิ่งผิดปกติ

      เป็นการจัดโปรแกรมการตรวจสอบตามส่วนต่างๆ ของสิ่งก่อสร้าง ซึ่งปกติจะแบ่งการตรวจสอบออกเป็น 3 ระดับสำคัญ คือ 

  • การตรวจสอบครั้งแรกหรือตอนต้น (Preliminary Inspection) หลังจากใช้งานมาแล้วระยะหนึ่ง ปกติจะกำหนดให้ตรวจสอบหลังจากใช้งานมาแล้ว 1 ปี เพื่อประเมินสถานะของสิ่งก่อสร้างว่า เมื่อรับภาระ(Load) ที่ใช้งานจริง เกิดปัญหาอย่างไรหรือไม่ และควรจัดการอย่างไรต่อไป
  • การตรวจสอบเป็นระยะ (Periodic Inspection) จะกำหนดให้มีการตรวจสอบทุกระยะเวลา 5 ปี หลังจากตรวจ Prelim มาแล้ว เพื่อประเมินสถานะของสิ่งก่อสร้างว่า ยังใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่อย่างไร และควรจัดการอย่างไรต่อไป
  • การตรวจสอบพิเศษ (Special Inspection) เป็นการตรวจสอบเมื่อมีเหตุการณ์ผิดปกติ ที่คาดว่าอาจมีผลกระทบต่อโครงสร้าง เช่น แผ่นดินไหว ไฟไหม้ ฯลฯ หรือในการตรวจสอบ Prelim/Periodic พบสิ่งผิดปกติ ที่ต้องใช้เครื่องมือพิเศษหรือวิธีการเฉพาะทาง เพื่อตรวจสอบในเชิงลึก ดังนั้น จึงไม่สามารถระบุช่วงเวลาหรือความถี่ได้

การซ่อมแซม Defects ที่ค้นพบ

      รายการที่จำเป็นต้องทำการซ่อมแซมแก้ไขข้างต้น จะถูกนำมาจัดเข้าโปรแกรมเพื่อดำเนินการ แยกตามความเร่งด่วน (Urgency) ต่อไป

|  การตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย

      อย่างไรก็ดี นอกจาก ผลกระทบต่อเจ้าของโครงการ จากการละเลยการบำรุงรักษาอาคาร อย่างถูกต้องดังที่กล่าวข้างต้นแล้ว หากเป็นอาคารที่เกี่ยวข้องกับผู้คนเป็นจำนวนมาก ยังอาจก่อให้เกิดความเสียหายอันประเมินค่ามิได้อีกด้วย

      ดังนั้น เพื่อเป็นการป้องกันปัญหา ที่อาจเกิดขึ้นกับคนหมู่มาก รัฐจึงออกกฎหมายกำหนดให้อาคารที่เข้าข่ายตามที่ระบุไว้ ต้องจัดให้มีการตรวจสอบสภาพอย่างสม่ำเสมอ และส่งผลการตรวจสอบให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น พิจารณาออกใบรับรองการตรวจสอบอาคารให้ต่อไป ทั้งนี้ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารนั้นๆ ยังคงมีสภาพและมีการใช้งาน ที่เป็นไปอย่างปลอดภัย อีกทั้งไม่สร้างปัญหาให้สิ่งแวดล้อม หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ บังคับให้เจ้าของโครงการบำรุงรักษาอาคารทางอ้อมนั่นเอง

      โดยกฎหมายกำหนดให้มีการตรวจสอบ 2 ประเภท ได้แก่ ตรวจสอบใหญ่ และการตรวจสอบประจำปี นอกจากนี้ ยังได้กำหนดให้ผู้ที่มีสิทธิทำการตรวจสอบอาคาร จะต้องได้รับการขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมืองด้วย

      กฎหมายที่กล่าวถึง ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548 ได้ระบุให้อาคารที่จัดอยู่ในประเภทดังต่อไปนี้ ต้องจัดให้มีการตรวจสอบ และส่งผลการตรวจสอบให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น พิจารณาออกหนังสือรับรองการตรวจสอบอาคารให้ต่อไป

  • อาคารชุมนุมคน (พื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตร ขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คน ขึ้นไป)
  • อาคารสูง (ตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป)
  • อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป)
  • โรงมหรสพ
  • โรงแรม (ห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไป)
  • โรงงาน (สูงกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตร ขึ้นไป)
  • สถานบริการ (พื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตร ขึ้นไป)
  • อาคารอยู่อาศัยรวม หรืออาคารชุด (พื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร ขึ้นไป)
  • ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดตั้งป้าย (สูงตั้งแต่ 15 เมตร ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตร ขึ้นไป หรือป้ายที่ติดหรือตั้งบนหลังคา หรือดาดฟ้าของอาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 เมตร ขึ้นไป)

      โดยสรุป เนื่องจากงานก่อสร้างใดๆ ก็ตาม โดยปกติย่อมมีมูลค่าสูง ดังนั้น เจ้าของโครงการทุกรายย่อมต้องการใช้ประโยชน์ให้ยาวนานที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และหากมองในแง่ของการลงทุน เจ้าของโครงการย่อมต้องการให้โครงการคืนทุนเร็วที่สุด ซึ่งความต้องการเหล่านี้ จะสำเร็จไม่ได้ หากอาคารขาดการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม 


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1