สัญญาจ้างก่อสร้าง มีแบบใดบ้าง
28 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

      ในการก่อสร้างโครงการใดๆก็ตาม ผู้ที่มีหน้าที่นำแบบก่อสร้าง (Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications) ไปทำการก่อสร้างนั้น เรียกกันว่า “ผู้รับจ้างก่อสร้าง (Contractor)” หากแต่ในประเทศไทย ส่วนใหญ่แล้ว งานก่อสร้างมักมีการว่าจ้างแบบเหมา ดังนั้นการเรียกผู้รับจ้างก่อสร้าง จึงนิยมเรียกกันว่า “ผู้รับเหมาก่อสร้าง”

      สัญญาจ้างก่อสร้างนั้น มิได้มีเฉพาะสัญญาจ้างเหมาเท่านั้น ยังมีสัญญาในรูปแบบอื่นๆอีก ขึ้นอยู่กับความประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ แต่หากจัดประเภทแล้ว ที่นิยมใช้กันมีอยู่ 3 รูปแบบหลัก ได้แก่ 

|  สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง (Lump Sum Contract)

      รูปแบบนี้ เป็นรูปแบบที่นิยมมากที่สุด เนื่องจากเงื่อนไขในการว่าจ้างนั้น ตกลงเป็นราคาที่เหมารวมทั้งค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ กำไร เบ็ดเสร็จอยู่ในตัวเลขเดียว ทำให้ผู้ว่าจ้างสามารถควบคุมงบประมาณค่าก่อสร้างได้ง่าย เช่น หากปรากฏว่า ผู้รับจ้างก่อสร้างใช้วัสดุ/อุปกรณ์อย่างสิ้นเปลือง หรือต้นทุนค่าก่อสร้างเกิดความผันผวน ผู้ว่าจ้างก็ไม่ต้องมารับผิดชอบส่วนที่เกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญานั้น หรือแม้กระทั่ง หากผู้รับจ้างก่อสร้างประมาณราคาผิดไป ก็ไม่เป็นเหตุให้ผู้ว่าจ้างต้องมาจ่ายค่าจ้างเพิ่มในส่วนที่ผู้รับจ้างคิดผิดไปนั้น อย่างไรก็ดี สัญญาประเภทนี้ มีข้อเสียที่อาจเกิดขึ้น ดังนี้

  • ต้องรอแบบก่อสร้างและรายการประกอบแบบแล้วเสร็จก่อน จึงจะสามารถลงนามในสัญญาชนิดนี้ได้ ส่งผลให้เจ้าของโครงการต้องเสียเวลารอให้กระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ
  • หากปรากฏภายหลังจากลงนามในสัญญาไปแล้วว่า แบบและรายการประกอบแบบมีการเปลี่ยนแปลงหรือมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น อาจเป็นเหตุให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามมา

|  สัญญาจ้างตามราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

      สัญญาจ้างรูปแบบนี้ เหมาะกับงานที่ผู้รับจ้างก่อสร้างไม่สามารถประมาณปริมาณงานที่ทำได้แน่นอน จึงทำให้ไม่สามารถเสนอราคาแบบเหมาได้ หรือเหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการเริ่มงานก่อสร้างโดยเร็ว ไม่ต้องการใช้เวลารอให้กระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ

      ตัวอย่างการใช้สัญญานี้ เช่น ผู้ว่าจ้างต้องการให้ผู้รับจ้างก่อสร้าง ทำการขุดเพื่อเอาดินและหินในพื้นที่หนึ่ง โดยที่ไม่มีผู้ใดรู้ว่าปริมาณดินและหินที่อยู่ใต้พื้นที่นั้น มีปริมาณแน่นอนเท่าใด นอกจากนี้ ความยากของการขุดดินและหินนั้น ย่อมแตกต่างกัน (ข้อจำกัดของงาน)

      หากเกิดกรณีข้างต้น ผู้ว่าจ้างสามารถนำสัญญาประเภท Unit Price Contract มาใช้ได้ โดยให้ผู้ว่าจ้างทำการคำนวณปริมาณงานเบื้องต้นที่อาจเกิดขึ้น ส่งให้ผู้รับจ้างแต่ละรายเพื่อทำการเสนอราคาต่อหน่วย แยกกันระหว่างราคาต่อหน่วยของการขุดดิน และราคาต่อหน่วยของการขุดหิน ทั้งนี้ ในราคาต่อหน่วยนั้น ให้รวมค่าวัสดุ/อุปกรณ์ ค่าแรง ค่าดำเนินการ กำไร ไว้ทั้งหมด หลังจากนั้น จึงเปรียบเทียบเงื่อนไขของแต่ละรายจนได้ข้อสรุปในการจ้าง

ตัวอย่างการเปรียบเทียบราคาแบบ Unit Price

      ต่อมา หากผู้รับจ้างก่อสร้าง ทำการขุดดินและขุดหิน วัดได้ปริมาณเท่าใด ผู้ว่าจ้างก็ทำการชำระค่าจ้างโดยทำการคูณกับ Unit Rate ตามที่ตกลงกันไว้

      อย่างไรก็ดี ในการทำสัญญาประเภทนี้ มีประเด็นที่ควรทำความเข้าใจ ดังต่อไปนี้

  • ด้วยเหตุที่ การชำระค่าจ้าง ต้องมีการวัดปริมาณงาน เพื่อคูณกับ Unit Rate ดังที่ได้กล่าวข้างต้น จึงทำให้ในทางปฏิบัติ ผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง ต้องตรวจเช็กปริมาณงานจริงร่วมกัน ณ หน่วยงานก่อสร้าง
  • ปริมาณงานที่คาดการณ์เบื้องต้น เพื่อให้ผู้รับจ้างเสนอราคานั้น หากคาดการณ์ผิดไปจากที่เกิดขึ้นจริงอย่างมีนัยสำคัญ ก็อาจทำให้ กระบวนการประมูล ไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร 
  • หากปริมาณงานจริง สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ หลังจากที่ลงนามในสัญญา ก็จะส่งผลให้งบประมาณที่กำหนดไว้บานปลายได้

|  สัญญาจ้างคิดตามค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่ม (Cost Plus a Fee)

      สัญญารูปแบบนี้ เป็นข้อตกลงในการจ้างก่อสร้างในลักษณะที่ ผู้ว่าจ้าง ชำระค่าจ้างให้ผู้รับจ้างก่อสร้างตามค่าใช้จ่ายจริงบวกกับเงินส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกัน ซึ่งเงินส่วนเพิ่มนั้น ปกติหมายถึง ค่าดำเนินการและกำไร

      การตกลงจ้างในรูปแบบนี้ เหมาะกับงานก่อสร้างที่มีความซับซ้อนสูง หากให้ผู้รับจ้างก่อสร้างเสนอราคาแบบเหมา อาจทำให้ค่าก่อสร้างสูงเกินจริง เนื่องจาก มีการเผื่อค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นที่สูงผิดปกติ หรืออาจประยุกต์ใช้กับงานที่ผู้ว่าจ้างไม่ต้องการรอกระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ

      อย่างไรก็ดี การทำสัญญาประเภทนี้ จะต้องมีการแบ่งแยกและระบุให้ชัดเจนว่า ค่าใช้จ่ายขอบเขตแค่ใดที่สามารถเบิกได้ และเงินส่วนเพิ่มนั้น รวมอะไรและไม่รวมอะไร รวมถึงมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น กรณีที่ราคาค่าก่อสร้างมีความผันผวน

      สัญญาประเภทนี้ ปกตินิยมประยุกต์ใช้กันใน 2 รูปแบบ ได้แก่

แบบคิดค่าใช้จ่ายจริงบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost Plus Incentive Fee)

      ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างต้องการจ้างก่อสร้างงานตกแต่งภายใน โดยตกลงเงื่อนไขว่า จะจ่ายค่าก่อสร้างตามค่าใช้จ่ายจริง บวกกับค่า Fee ที่มีลักษณะเป็น Incentive ให้แก่ผู้รับจ้าง โดยกำหนดเงื่อนไขของเวลาการส่งมอบงาน (Time Criteria) และเงื่อนไขของคุณภาพงานที่ส่งมอบ (Quality Criteria) เป็นลำดับขั้น

แบบการประกันราคาสูงสุด (Guaranteed Maximum Price)

       ตัวอย่างเช่น ผู้ว่าจ้างตกลงจ้างผู้รับจ้างก่อสร้าง บนเงื่อนไขดังนี้

  • ชำระค่าก่อสร้างตามจริง บวกด้วยเงินเพิ่มตามที่ได้ตกลงกันไว้ (สมมติ เป็น P1)
  • หากแต่เงินที่จะชำระทั้งหมดต้องไม่เกินวงเงินจำนวนหนึ่งที่ตกลงกัน (สมมติเป็น P2)
  • เงินส่วนที่ผู้รับจ้างก่อสร้างสามารถประหยัดได้จาก P2 – P1 นั้น ผู้รับจ้างจะได้รับครึ่งหนึ่ง
  • ผู้รับจ้างก่อสร้างมีสิทธิในการทำ VE (Value Engineering) ได้ หมายถึง มีสิทธิในการปรับแบบก่อสร้างและข้อกำหนด เพื่อลดค่าก่อสร้างลง ทั้งนี้ ยังคงวัตถุประสงค์ในการใช้งานเช่นเดิม (อ่านรายละเอียดในเรื่อง "Value Engineering ลดค่าก่อสร้างอย่างไร")

      ข้อตกลงข้างต้น จึงทำให้เกิดเหตุการณ์ ดังนี้

  • กรณีที่ผู้รับจ้าง ดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 สูงกว่า P2 ผู้รับจ้างก่อสร้าง ต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินไปจาก P2 เอง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น มีความเสี่ยงที่ผู้รับจ้างก่อสร้างอาจละทิ้งงานไป
  • กรณีที่ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างโดยมี P1 ต่ำกว่า P2 ผู้รับจ้างจะได้กำไรเพิ่มเติม = (P2 – P1) / 2 ซึ่งเป็นแรงจูงใจให้ผู้รับจ้างก่อสร้างพยายามทำ VE เพื่อลดค่าก่อสร้าง จนอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพของงานได้

      ดังนั้น การทำสัญญาแบบรับประกันราคาสูงสุดนั้น จึงควรมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่น่าเชื่อถือ และมีผู้บริหารการก่อสร้างที่คอยตรวจสอบการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง มิให้ดำเนินการผิดหลักวิชาการ ตลอดจนลดคุณภาพของงาน เพื่อหวังกำไรส่วนเพิ่มจากเงินส่วนต่างดังที่กล่าวแล้ว


โดยสรุป การเลือกรูปแบบของสัญญาจ้างก่อสร้างนั้น จึงขึ้นอยู่กับความประสงค์และข้อจำกัดของงานเป็นสำคัญ ดังที่กล่าวแล้ว ก่อนนำไปใช้งาน จึงควรทำการศึกษาข้อจำกัดของสัญญาแต่ละประเภทให้รอบคอบ และทำการวางป้องกัน

ทั้งนี้ ในการก่อสร้าง ยังมีการประยุกต์ใช้สัญญาประเภทข้างต้นอีกหลายรูปแบบ เช่น สัญญาออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-Built Contract) หรือสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract) 


บทความที่นำเสนอนี้ คัดลอกมาจากหนังสือ " บันทึกแมคเคลเลอร์ : เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ " ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจสามารถติดตามเป็นเจ้าของได้ที่แผงหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ