กฎหมายกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
29 NOV 2020

Author: sorakrit punthumontree

      โดยปกติ มนุษย์ปุถุชนทั่วไป ย่อมมีอารมณ์รัก โลภ โกรธ หลง ซึ่งในทางธรรมถือว่าเป็นกิเลส และย่อมมีแตกต่างกันในแต่ละตัวบุคคล ขึ้นอยู่กับสิ่งแวดล้อมที่หล่อหลอมบุคคลนั้นขึ้นมา ทำให้วิถีการดำเนินชีวิตของแต่ละคนจึงอาจแตกต่างกัน

      ด้วยวิถีการดำเนินชีวิตที่แตกต่างกันนี้เอง หากมาอยู่ร่วมกันโดยปราศจากกฎเกณฑ์ ย่อมเกิดข้อขัดแย้งระหว่างกันไม่มากก็น้อย จนทำให้สังคมเกิดความไม่สงบสุข

      ดังนั้น ในสังคมหนึ่งๆ จึงต้องมีกฎเกณฑ์ที่คอยกำกับคนในสังคม ตลอดจนให้คนในสังคมยึดถือเป็นมาตรฐานในการปฏิบัติร่วมกัน หากเป็นสังคมในระดับประเทศ กฎเกณฑ์ดังกล่าว เรียกกันว่า “กฎหมาย”

      กฎหมายถูกพัฒนาขึ้นมาจากหลักของเหตุและผล ดังที่นักปราชญ์ของโลก อริสโตเติ้ล ได้ให้นิยามของกฎหมายไว้ว่า The law is reason, free from passion.” แปลว่า กฎหมาย คือ เหตุผลที่ไร้ซึ่งอารมณ์ความรู้สึก กล่าวคือ ปราศจากซึ่งความลำเอียงใดๆ ถ้าผู้ใดฝ่าฝืน ก็ย่อมได้รับโทษเสมอกัน

      สำหรับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบทบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะจัดประเภทของข้อกฎหมาย สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายทั่วไป กลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

|  กลุ่มกฎหมายทั่วไป

      เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นลำดับแรก หากปรากฏผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวถึงต่อไป ก็ไม่มีความจำเป็นต้องนำมาพิจารณา กฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

กฎหมายผังเมือง

      วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองตราขึ้น เพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง ให้สอดคล้องกับนโยบายของภาครัฐ ผ่านวิธีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้แค่ใด และใช้ทำอะไรไม่ได้แค่ใด โดยมีการใช้สีต่างๆ แทนสัญลักษณ์ของที่ดินแต่ละประเภท

      ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ ระบุรหัสกำกับเป็น พ.5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10 : 1  ซึ่งหมายความว่า ถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้

      ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาบนที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่า อนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ใด  

   กฎหมายผังเมืองมีการใช้สีต่างๆ แทนสัญลักษณ์ของที่ดินแต่ละประเภท

กฎหมายควบคุมอาคาร

      หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบ ก่อสร้าง และใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไว้ เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเหมาะสม เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆ เป็นเท่าใด, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างอาคารก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

กฎหมายสิ่งแวดล้อม

      นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถุประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อม กำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่

กฎหมายขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

      เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญัติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสภาพของท้องถิ่นนั้นๆ กตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพื้นที่ได้ เพราะเหตุว่า พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ ประกอบด้วย

|  กลุ่มกฎหมายเฉพาะประเภท

      กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่างๆ ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภท ที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม กฎหมายคลังสินค้า

|  กลุ่มกฎหมายเฉพาะเรื่อง

      เป็นกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขไว้ เพื่อจัดระเบียบ ส่งเสริม และแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้าง เฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการขุดดินและถมดิน กฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน กฎหมายควบคุมสัญญาให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ฯลฯ


      โดยสรุป จะสังเกตได้ว่า หากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เกี่ยวข้องกับผู้คนมากเท่าใด ก็จะมีข้อกฎหมายที่ควบคุมมากเท่านั้น คนในที่นี้ มิได้หมายถึงเฉพาะแต่ผู้อยู่อาศัย แต่ยังหมายรวมถึงคนที่อยู่รอบข้างด้วย

      นอกจากนี้ ควรเป็นที่เข้าใจว่า กฎหมายต่างๆ ที่บัญญัติไว้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตเพื่อให้เหมาะสมกับยุคสมัย และสถานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ ดังนั้น การนำข้อกฎหมายต่างๆ ไปใช้ จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่า มีการปรับเปลี่ยนไปอย่างไรหรือไม่ เพื่อให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1