รู้ก่อนก่อสร้างโครงการขนาดเล็ก
26 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

      โดยทั่วไป ในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม ฯลฯ มักจะมีการว่าจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง ส่งทีมงานเข้ามาประจำที่หน่วยงานก่อสร้าง เพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง

      แต่หากเป็นโครงการขนาดเล็ก เช่น ก่อสร้างอาคารเก็บสินค้าในพื้นที่ของบริษัท, ตกแต่งภายในห้องเช่าภายในห้างสรรพสินค้า, ก่อสร้างบ้านพักอาศัย ฯลฯ อาจไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ เพราะหากเทียบสัดส่วนค่าบริการกับค่าก่อสร้างแล้ว จะมีสัดส่วนค่อนข้างสูง ท้ายที่สุด งานในระหว่างการสร้างจึงเกิดปัญหาหลายประการตามมา เช่น มีงานเพิ่มจำนวนมาก หรืองานล่าช้า ฯลฯ โดยเจ้าของโครงการไม่มีทางออกในการป้องกันและแก้ไขปัญหา

      ในกรณีที่งานก่อสร้างมีมูลค่าไม่สูงมาก และไม่สามารถจ้างตัวแทนมาประจำเพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้างได้  แมคเคลเลอร์แนะนำให้ป้องกันหรือบรรเทาปัญหาข้างต้นได้ด้วยวิธีดังต่อไปนี้

|  ควบคุมกิจกรรมช่วงก่อนการก่อสร้างให้มีคุณภาพเพียงพอ 

      เพราะเหตุว่า กิจกรรมในช่วงก่อนการก่อสร้างส่วนใหญ่ เป็นกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการวางแผน ดังนั้น ถ้าเกิดความผิดพลาดหรือไม่สมบูรณ์ด้วยประการใดๆ เมื่อนำไปประกอบการก่อสร้าง มักเกิดปัญหาตามมา จึงสมควรควบคุมให้มีคุณภาพเพียงพอ โดยเฉพาะกิจกรรมดังต่อไปนี้

      การจัดทำแม่แบบที่ใช้ในการก่อสร้าง คือ แบบ (Drawing) และรายการประกอบแบบ (Specification) ควรควบคุมให้มีความสมบูรณ์เพียงพอ ไม่เกิดปัญหาต่างๆ เช่น

  • แม่แบบขัดแย้งกันเอง กล่าวคือ เขียนเรื่องเดียวกันไว้ใน 2 ตำแหน่ง ไม่เหมือนกัน
  • แม่แบบตกหล่นบางองค์ประกอบที่จำเป็นต้องใช้งาน เช่น รั้ว ป้อมยาม โคมไฟแสงสว่าง ฯลฯ
  • ไม่สามารถสร้างตามแบบได้ เช่น เสริมเหล็กหนาแน่นเกินไป จนคอนกรีตผ่านลงไปไม่ได้

      เพราะหากผู้รับจ้างนำแม่แบบที่ไม่สมบูรณ์ไปคิดราคา ราคาที่เสนอมาก็ย่อมไม่สมบูรณ์ตามไปด้วย ต่อมา ในระหว่างการก่อสร้าง หากเจ้าของโครงการมีการแก้ไขงานให้ถูกต้อง ก็จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม

      การคัดเลือกผู้รับจ้างก่อสร้าง กล่าวคือ แม่แบบที่ได้ข้างต้น หากมีคุณภาพได้มาตรฐานดีแล้ว แต่ผู้นำมาก่อสร้าง กลับใช้วัสดุ/อุปกรณ์ (Material) ที่ไม่มีคุณภาพ ใช้แรงงานที่ขาดความชำนาญ (Man) ใช้เครื่องจักรที่ด้อยประสิทธิภาพ (Machine) ใช้วิธีการก่อสร้างที่ผิดหลักวิชาการ (Method) กระบวนการทำงานมีขั้นตอนผิดลำดับ (Process) เป้าหมายที่กำหนดไว้ ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่บรรลุผล

      การจัดทำสัญญาจ้างก่อสร้าง กล่าวคือ แม้เอกสารการก่อสร้าง ซึ่งถือเป็นเอกสารทางด้านเทคนิค ที่จะต้องนำมาแนบสัญญาจ้าง จะสมบูรณ์ดีแล้ว รวมทั้งมีผู้รับจ้างก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน แต่ทว่าข้อตกลงและ/หรือเงื่อนไขในสัญญาจ้าง  กลับไม่ชัดเจนหรือตกหล่นข้อความสำคัญ ที่ควรมีไว้เพื่อแก้ไขและป้องกันปัญหาในอนาคต เช่น หลักเกณฑ์การคิดงานเพิ่ม-ลด ค่าปรับถ้างานแล้วเสร็จล่าช้า ค่าจ้างรวมอะไรไม่รวมอะไร ฯลฯ โครงการก็มีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อขัดแย้งตามมา จนไม่บรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้

      อย่างไรก็ดี กรณีเจ้าของโครงการมีความรู้ด้านการก่อสร้างไม่เพียงพอ การกระทำกิจกรรมทั้ง 3 ข้อข้างต้นให้มีคุณภาพ อาจไม่ใช่เรื่องง่าย แต่สามารถกระทำได้ในเบื้องต้น ด้วยการเลือกผู้ออกแบบและผู้รับจ้างก่อสร้าง ที่มีศักยภาพและมีคุณภาพ โดยศึกษาจากองค์ประกอบหลายๆ ประการประกอบกัน เช่น ได้เห็นผลงานจริง การพูดคุย ฯลฯ ซึ่งแมคเคลเลอร์เชื่อว่า หากเจ้าของโครงการให้ความสำคัญในเรื่องดังกล่าวอย่างจริงจัง อย่างน้อยที่สุด งานก่อสร้างก็มีความเสี่ยงที่จะเผชิญปัญหาต่างๆ น้อยกว่าโครงการที่ไม่ได้ให้ความสำคัญอย่างแน่นอน

|  ตรวจติดตามงานก่อสร้างเป็นระยะๆ 

      หลังจากเจ้าของโครงการได้ควบคุมให้ 3 กิจกรรมข้างต้น มีคุณภาพในระดับหนึ่งแล้ว ในระหว่างการก่อสร้างอาจจ้างที่ปรึกษางานก่อสร้าง ให้ตรวจติดตามการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้างเป็นระยะๆ เช่น 3 ครั้งต่อสัปดาห์ เพื่อเฝ้าสังเกตความผิดปกติหรือปัญหาที่อาจเกิดหรือมีความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น

      แน่นอนว่า การตรวจติดตามงานเป็นระยะๆ ย่อมมีประสิทธิภาพน้อยกว่า การจัดทีมงานประจำที่โครงการเพื่อควบคุมการทำงานของผู้รับจ้างก่อสร้าง แต่การเฝ้าสังเกตความผิดปกติที่อาจเกิดขึ้นเช่นนี้ จะช่วยหยุดยั้งปัญหามิให้ลุกลามจนกระทบกับเป้าหมายของโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญ

      เพราะเหตุว่า ในการรับจ้างก่อสร้าง ย่อมมีความต้องการเช่นเดียวกันธุรกิจทุกประเภท ที่ต้องการกำไรสูงที่สุด ซึ่งมาจากรายได้ที่มากที่สุด (จึงเป็นเหตุให้มีการจัดประมูล เพื่อเปรียบเทียบหาผู้ที่เสนอราคาเหมาะสมที่สุด) หักลบด้วยค่าใช้จ่ายที่น้อยที่สุด

      ความต้องการประการสุดท้ายนี้เอง ที่อาจเป็นแรงจูงใจให้มีการประหยัดค่าใช้จ่ายโดยผิดหลักวิชาการ หากปราศจากการเฝ้าระวัง เช่น ใช้เหล็กเสริมขนาดน้อยกว่าที่กำหนด ฯลฯ โดยเจ้าของโครงการมิอาจทราบได้ เพราะเหตุว่า หลังจากงานก่อสร้างแล้วเสร็จ วัสดุต่างๆ เหล่านี้ล้วนถูกกลบหรือปิด ไม่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก จะทราบอีกทีต่อเมื่อเกิดปัญหาขึ้นในระยะเวลาต่อมา เช่น เกิดรอยร้าวตามอาคารเนื่องด้วยไม่สามารถรับน้ำหนักได้ตามที่ออกแบบไว้

      ดังนั้น หากในระหว่างการก่อสร้าง เจ้าของโครงการไม่มีแม้ระบบการเฝ้าสังเกตความผิดปกติข้างต้น เป้าหมายของโครงการย่อมมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาและไม่บรรลุผล จากแรงจูงใจดังที่กล่าวแล้วนั่นเอง


      โดยสรุปแล้ว ในกรณีที่โครงการมีขนาดไม่ใหญ่นัก มีมูลค่าไม่สูงมาก แมคเคลเลอร์แนะนำให้ใช้วิธีตรวจติดตามงานก่อสร้าง ในการรักษาผลประโยชน์และผลักดันโครงการให้เป็นไปตามเป้าหมายและควรตระหนักว่า หากปราศจากซึ่งการควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้างเสียเลย ถ้ามีปัญหาซ่อนอยู่ภายใน (Latent Defects) ก็มักจะไปปรากฏผลให้เห็นในช่วงระหว่างการใช้งาน ซึ่งช่วงการใช้งานนี้เองที่ไม่ได้สิ้นสุดเพียงช่วงอายุของเจ้าของโครงการ หากแต่อาจยาวนานไปถึงทายาท ที่อาจได้รับผลกระทบจากปัญหาที่แฝงเร้นอยู่ภายใน


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1