สถิติช่วยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร
28 NOV 2020

Author: Sorakrit Punthumontree

หลายท่านอาจคุ้นเคยกับการใช้สถิติ ในการบริหารจัดการชีวิตประจำวันอยู่เสมอ เช่น ใช้ในการวางแผนการเดินทางจากที่พักอาศัยไปยังที่ทำงาน ถ้าทราบสถิติว่า ระยะเวลาที่ใช้โดยเฉลี่ยเป็นเท่าใด ก็จะสามารถวางแผนการเดินทางได้มีประสิทธิภาพ

      นอกจากนี้ สถิติยังสามารถใช้เป็นเครื่องมือที่ใช้ในการบ่งชี้ว่า สิ่งใดปกติและสิ่งใดผิดปกติได้อีกด้วย เช่น หากเดินทางจากกรุงเทพฯ ไปจังหวัดสระบุรี โดยใช้รถยนต์เป็นพาหนะ แต่ใช้เวลาเดินทางถึง 4 ชั่วโมง ย่อมถือว่าเป็นสิ่งผิดปกติ

      การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน กิจกรรมหลายอย่าง สามารถเก็บข้อมูลและนำมารวบรวมเป็นสถิติ เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ หรือใช้ในการวางแผนงานได้เป็นอย่างดี เช่น

  • จำนวนลิฟต์โดยสาร (Passenger Lift) ที่เหมาะสมของอาคารประเภทคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเม้นท์ คือ 70-80 ห้องต่อเครื่อง ในขณะที่โรงแรมอยู่ที่ 100-140 ห้อง/เครื่อง (ที่มา: สมาคมลิฟต์แห่งประเทศไทย) ดังนั้น ถ้าเรารู้จำนวนห้องของโครงการ ก็สามารถบอกจำนวนลิฟต์โดยสารเบื้องต้นได้
  • การก่อสร้างคอนโดมิเนียม/อพาร์ตเม้นท์ ความสูง 7-8 ชั้น ไม่มีชั้นใต้ดิน โดยทั่วไป จะใช้เวลาก่อสร้างไม่เกิน 1 ปี
  • ในการพัฒนาบ้านจัดสรร เราสามารถเก็บสถิติอัตราส่วนของจำนวนบ้านต่อเนื้อที่ดินได้ เช่น บ้านขนาด 16 ตารางวา อาจสร้างได้เฉลี่ย 12 หลัง/ไร่ (ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปร่างของที่ดินด้วย) ดังนั้น หากนำที่ดินที่มีเนื้อที่ 10 ไร่ มาพัฒนา จะสร้างบ้านขนาดนี้ได้ประมาณ 120 หลัง ซึ่งตัวเลขนี้ สามารถนำมาประยุกต์ใช้ เพื่อหารายได้รวมของโครงการคร่าวๆ ได้ (อย่างไรก็ตาม รายได้ของโครงการ ยังอาจมีค่าทำเล ค่าห้องหัวมุม ค่าที่ดินส่วนเกิน ฯลฯ)
  • ในการทำการตลาดแต่ละครั้ง ย่อมจะต้องสร้างยอด Walk-In / Call-In ของลูกค้า โดย Walk-In ก็คือ ยอดลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ ส่วน Call-In ก็คือ ยอดลูกค้าที่โทรเข้ามาสอบถามข้อมูลโครงการ หากนำทั้งสองยอดมารวมกัน และหารด้วยจำนวนห้องที่ขายได้ ก็จะได้อัตราส่วนเฉลี่ยของลูกค้าที่ติดต่อเข้ามา ต่อยอดที่ขายได้ เช่น 14/1 หมายถึง ลูกค้าติดต่อเข้ามา 14 คน จะปิดการขายได้ 1 ยูนิต  ดังนั้น หากต้องการขายห้องให้ได้เฉลี่ยในแต่ละเดือนจำนวน 10 ยูนิต ก็ควรสร้างยอดลูกค้าติดต่อทั้งหมดประมาณ 140 คน ซึ่งยอดนี้เองที่เจ้าของโครงการจะต้องนำไปวิเคราะห์เพื่อเลือกส่วนผสมของกิจกรรมการตลาดต่อไป
  • ค่าก่อสร้างของโครงการ สามารถเก็บสถิติเฉลี่ยต่อพื้นที่ โดยแยกตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์และเกรดของวัสดุที่ใช้ เช่น 18,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้น หากโครงการถูกออกแบบให้มีพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร จะมีค่าก่อสร้างทั้งหมด 180 ล้านบาท
  • กิจกรรมการก่อสร้าง เช่น งานปูกระเบื้อง สามารถเก็บสถิติค่าแรงที่ปูกระเบื้องทั้งหมด หารด้วยพื้นที่ที่สามารถปูได้ ก็จะได้ราคาค่าแรงปูกระเบื้องต่อตารางเมตร ซึ่งหลักการหาอัตราส่วนนี้เอง ที่ผู้รับจ้างก่อสร้างใช้ประกอบการคำนวณ BOQ (Bill of Quantities) เพื่อเสนอราคาค่าก่อสร้างต่อเจ้าของโครงการ

โดยสรุป สถิติดังที่ยกตัวอย่างข้างต้น เป็นเพียงกลุ่มตัวอย่างที่ผู้ประกอบการหลายรายนิยมนำมาใช้ เพื่อประกอบการวางแผนงาน การตั้ง KPI ให้กับทีมงาน ฯลฯ ซึ่งยิ่งเก็บสถิติได้มากเพียงใด ก็ย่อมช่วยให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีประสิทธิภาพมากขึ้นเพียงนั้น  อย่างไรก็ดี การนำสถิติเหล่านี้มาใช้ จะต้องศึกษาถึงเงื่อนไขหรือข้อจำกัดของสถิติแต่ละตัวด้วย มิเช่นนั้น อาจทำให้ไม่ได้ประโยชน์เท่าที่ควร


ติดตามหนังสือ "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1