เหตุใดจึงมีงานก่อสร้างแล้วเสร็จ 2 ระยะ
28 NOV 2020

Author: McKeller

      โดยปกติแล้ว ในสัญญาจ้างก่อสร้างจะระบุค่าปรับงานล่าช้า (Liquidated Damages for Delay) ไว้เป็นอัตราต่อวัน กรณีที่ผู้รับจ้างไม่สามารถส่งมอบงานได้ทันตามที่ตกลงกันไว้ ก็จะถูกปรับตามจำนวนวันที่ล่าช้าออกไป จนกว่างานจะแล้วเสร็จ

      แต่ประเด็นที่เกิดขึ้นคือ งานก่อสร้างใดๆ ก็ตาม เช่น ก่อสร้างอาคาร มักจะต้องมีการเก็บงานตามสัญญาปลีกย่อยในช่วงท้าย เช่น ซ่อมแซมข้อบกพร่องที่อยู่ในระดับเล็กน้อย ส่งมอบคู่มือ ใบรับประกันผลิตภัณฑ์ต่างๆ ที่ประกอบในอาคาร ฝึกอบรมทีมงานของผู้ว่าจ้าง ให้ใช้งานอาคารได้อย่างถูกต้อง ฯลฯ ส่งผลให้

  • เจ้าของโครงการต้องรองานข้างต้นให้แล้วเสร็จ ยังไม่สามารถเข้าไปใช้งานอาคารได้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว งานที่คงเหลือดังกล่าว อาจทำขนานกับการใช้งานอาคารได้ ทำให้เจ้าของโครงการเสียโอกาสในการผลิตหรือการสร้างรายได้ หรือเสียค่าเช่าอาคารที่ใช้เป็นที่ทำการชั่วคราว

  • ผู้รับจ้างก่อสร้างถูกคิดค่าปรับต่อวัน ในขณะที่งานส่วนที่เหลือ ผู้รับจ้างเห็นว่าไม่ได้มีสาระสำคัญต่อการใช้งานอาคาร และค่าปรับต่อวัน มักจะมีมูลค่าสูง เช่น หากคิดค่าปรับต่อวันในอัตราร้อยละ 0.1 ของค่าจ้าง โครงการก่อสร้างที่มีมูลค่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียค่าปรับ 100,000 บาทต่อวัน

       ดังนั้น เพื่อหาทางออกในประเด็นข้างต้น สัญญาจ้างก่อสร้างหลายฉบับ จึงแบ่งการแล้วเสร็จของงานออกเป็น 2 ระยะ ได้แก่ 

      งานแล้วเสร็จขั้นต้น (Practical Completion หรือ Substantial Completion)

      เป็นการแล้วเสร็จของงานในขั้นที่ถือว่า พอเพียงต่อการใช้งาน ตามวัตถุประสงค์ของสัญญา คงเหลือแต่เพียงงาน ที่สามารถดำเนินการขนานกันกับการใช้งานสิ่งก่อสร้างได้ และโดยทั่วไปหลังจากที่งานขั้นนี้แล้วเสร็จ ให้ถือว่าสิ้นสุดการคิดค่าปรับงานล่าช้า (หมายเหตุ: อเมริกันนิยมใช้ Substantial Completion เช่นที่ระบุไว้ในสัญญามาตรฐานของ AIA (The American Institute of Architects) ส่วนอังกฤษนิยมใช้ Practical Completion เช่นที่ระบุไว้ในสัญญามาตรฐานของ JCT (The Joint Contracts Tribunal)

      งานแล้วเสร็จขั้นสุดท้าย (Final Completion)

      เป็นการแล้วเสร็จของงานทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา และโดยทั่วไปหลังจากที่งานขั้นนี้แล้วเสร็จ ถือว่าผู้รับจ้างก่อสร้างจะได้รับการชำระเงินงวดสุดท้าย

      ทั้งนี้ การแล้วเสร็จของงานก่อสร้าง 2 ระยะข้างต้น มีการประยุกต์ใช้ที่แตกต่างกันบ้างในรายละเอียด เช่น

  • บางโครงการระบุให้เริ่มนับระยะเวลารับประกันผลงาน หลังจากงานขั้นต้นแล้วเสร็จ เนื่องจากถือว่า เจ้าของโครงการได้ใช้งานสิ่งก่อสร้างแล้ว

  • บางโครงการระบุให้เริ่มนับระยะเวลารับประกันผลงาน หลังจากที่งานขั้นสุดท้ายแล้วเสร็จ เพราะถือว่า แม้งานขั้นต้นจะแล้วเสร็จ พอใช้งานได้ แต่งานทั้งหมดตามสัญญายังไม่แล้วเสร็จ

      การประยุกต์ใช้จะเป็นรูปแบบใด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ซึ่งอาจพิจารณาจากองค์ประกอบต่างๆ เช่น การใช้ประโยชน์จากสิ่งก่อสร้าง ข้อจำกัดที่เกี่ยวข้อง

      อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติ คำว่า “พอเพียงต่อการใช้งาน” ในงานแล้วเสร็จขั้นต้น ควรระบุนิยามไว้ในสัญญาให้ชัดเจนว่า ต้องทำงานส่วนใดให้แล้วเสร็จบ้าง เนื่องจากการใช้งานหรือใช้ประโยชน์ของสิ่งก่อสร้างแต่ละประเภท อาจมีเงื่อนไขในรายละเอียดที่แตกต่างกัน แต่โดยปกตินิยมกำหนดว่า หมายถึง งานแล้วเสร็จตามเอกสารการก่อสร้าง ที่มีเอกสารหลัก 2 ชนิด คือ แบบก่อสร้าง (Construction Drawings) และรายการประกอบแบบ (Specifications)

      นอกจากนี้ ในสัญญาควรระบุหลักเกณฑ์การตรวจรับงานในแต่ละขั้นไว้ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาความเข้าใจไม่ตรงกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อขัดแย้งตามมา


      โดยสรุป การแบ่งงานแล้วเสร็จออกเป็น 2 ระยะดังที่กล่าวมา พื้นฐานก็มาจากการเห็นว่า “เวลาเป็นสิ่งที่มีค่า” ดังนั้น อะไรที่ควรทำพร้อมกันไปได้ ก็ควรจับมาทำขนานกัน ฝ่ายผู้ว่าจ้างก็ได้ประโยชน์จากการใช้งานสิ่งก่อสร้างเร็วขึ้น ส่วนฝ่ายผู้รับจ้างก็ถูกคิดค่าปรับเฉพาะส่วนงานที่ถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งจุดที่เริ่มทำขนานกันได้ ก็คือ จุดที่เกิดความพอเพียงต่อการใช้งาน

      แต่หากเจ้าของไม่ได้มีความจำเป็นเร่งด่วน หรือได้ประโยชน์จากการเข้าใช้งานมากนัก เช่น ไม่ต้องขนย้ายเครื่องจักรเข้าอาคาร เพื่อเตรียมการผลิตให้ทันตามที่ตกลงไว้กับลูกค้า หรือไม่ได้เสียค่าเช่าสถานที่ทำงานชั่วคราว ฯลฯ ส่วนฝ่ายผู้รับจ้างก่อสร้างก็เห็นว่า การใช้งานขนานไปกับการเก็บงานส่วนที่เหลือ โดยเฉพาะในสิ่งก่อสร้างบางประเภท อาจทำให้งานจบได้ยากกว่า ก็ยังคงนิยมใช้สัญญาที่กำหนดงานแล้วเสร็จเพียงระยะเดียว

      หลักมีอยู่เพียง ไม่ว่าจะใช้รูปแบบใด ทั้งสองฝ่ายต้องตกลงเห็นชอบกันในข้อสัญญาก่อนที่จะลงมือก่อสร้างเท่านั้นเอง


ติดตามหนังสือขายดี "บันทึกแมคเคลเลอร์: เผยกลยุทธ์การลงทุนและบริหารการก่อสร้าง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ได้แล้ววันนี้ ที่ร้านซีเอ็ดบุ๊คเซ็นเตอร์ นายอินทร์ บีทูเอส ศูนย์หนังสือจุฬาฯ และร้านหนังสือชั้นนำทั่วประเทศ

ดูรายละเอียดได้ที่ >>> http://mckeller.co.th/th/knowledge-and-experience-/mckeller-book-1-1